Календарь мероприятий

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Чт 01 Февраля 2018 / 13:52
Россия ждет в 2018 году миллион футбольных фанатов
Гендиректор оргкомитета «Россия-2018» Алексей Сорокин заявил, что стране стоит ждать наплыва миллиона футбольных болельщиков. Трибуны на стадионах во время Чемпионата мира также обещают быть заполненными.
<br />
Пт 07 Июля 2017 / 00:00
На День города в Калининграде пройдет регата «Кубок трех губернаторов»
Соревнования стартуют в Балтийске, пройдут в Калининградском (Вислинском) заливе и завершатся возле Музея Мирового океана.
Вт 06 Июня 2017 / 01:00
В июне запускается авиасообщение Калининград-Калуга
Время в пути составит 1 час 50 минут.
Чт 25 Мая 2017 / 00:00
В мае в Калининград с гастролями может приехать санкт-петербургский БДТ
В настоящее время активно ведутся переговоры с руководством театра.
Вс 09 Апреля 2017 / 00:00
Калининградские студенты отправятся на международные раунды в США
Команда юридического института БФУ им. И. Канта представит Россию в рамках конкурса имени Филипа Джессопа.
Сб 01 Апреля 2017 / 00:00
В апреле с крыши КГТУ уберут рекламу Сбербанка
Об этом сообщил председатель комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Артур Крупин.
Сб 25 Марта 2017 / 00:00
Конкурс «Свое лицо»: любимых актеров года смогут выбрать сами калининградцы
Конкурс актерского мастерства продлится в Драмтеатре до 25 марта 2017 года.
Вт 21 Марта 2017 / 00:00
В Калининграде отпразднуют Всемирный День Поэзии
Калининградцы смогут не только заявить о своем таланте, но и доказать, что поэзия в 21 веке не только жива, но еще и вовсю процветает.
Чт 16 Марта 2017 / 00:00
В «Балтик-Экспо» пройдет XXIV международная специализированная строительная выставка Фасад-2017
Одно из самых представительных и значимых отраслевых событий в регионе пройдет с 16 по 18 марта 2017 года.
Ср 15 Марта 2017 / 00:00
Калининградский аэропорт «Храброво» весной ограничит полеты
С 15 марта по 17 апреля 2017 года аэропорт не сможет принимать все типы самолетов.
Ср 15 Марта 2017 / 00:00
Аэропорт «Храброво» расширит «технологические окна» на время реконструкции
Это означает увеличение времени, когда калининградский аэродром будет закрыт на взлет и посадку.
Чт 02 Марта 2017 / 00:00
На места титулярных органистов Кафедрального собора претендуют семь музыкантов
Первый этап отбора завершен. Второй этап, концертный, пройдет 1 и 2 марта 2017 года, а имена победителей назовут 2 марта на заключительном органном концерте.
Ср 01 Марта 2017 / 00:00
В марте пройдут публичные слушания по проекту межевания земель в Московском районе
Речь идет о территории  в границах ул. Коммунистическая – ул. Летняя – ул. Павлика Морозова в Калининграде.
Пн 27 Февраля 2017 / 00:00
На нечетной стороне улицы Судостроительной запретят останавливаться
Новые дорожные знаки появятся 27 февраля 2017 года.
Пн 27 Февраля 2017 / 00:00
В феврале-апреле на верхние полки в плацкартных вагонах дадут скидку до 30%
Все поезда дальнего следования калининградского направления включены в систему динамического ценообразования.
Вс 26 Февраля 2017 / 00:00
Калининградские КВНщики пробились в 1/4 Высшей лиги
Игру с участием Сборной Калининградской области можно будет увидеть в 26 февраля на Первом канале.
Вс 26 Февраля 2017 / 00:00
В феврале на НТВ состоится премьера фильма, который снимали в Калининграде
Главную роль в остросюжетном фильме «Чужой дед» исполнил Народный артист СССР Василий Лановой.
Вс 26 Февраля 2017 / 00:00
Калининградцы смогут купить билет на Масленицу в зоопарке через Интернет
Купленный билет придет на почту и его можно будет либо распечатать, либо скачать на телефон или планшет.
Чт 23 Февраля 2017 / 00:00
В Калининграде на 23 февраля перекроют центральные улицы
Движение будет закрыто на время проведения церемонии возложения цветов и венков к мемориальному комплексу 1 200 воинам-гвардейцам.
Вт 21 Февраля 2017 / 00:00
На Калининградскую область надвигается шторм
21-23 февраля 2017 года ожидается усиление юго-западного и западного ветра с порывами до 15-20 м/с.
Чт 16 Февраля 2017 / 00:00
В «Балтик-Экспо» открылась XIX специализированная выставка «Энергоресурсы. Промоборудование-2017»
На этой выставке представлены реальные готовые проекты, а также разработки, которые могут быть реализованы и в промышленном, и в бытовом секторе.
Чт 16 Февраля 2017 / 00:00
В феврале в «Заре» пройдет Фестиваль французского кино
Калининградцам покажут 9 лучших французских фильмов за год, включая номинанта на Оскар.
Чт 16 Февраля 2017 / 00:00
В Художественной галерее состоится презентация книги «Эрмитаж в Калининграде»
Книга посвящена памяти замдиректора Государственного Эрмитажа, калининградца, Владимира Юрьевича Матвеева.
Вт 14 Февраля 2017 / 00:00
Сборная Калининградской области сыграет в 1/8 Высшей лиги КВН 14 февраля
Соперниками калининградцев станут «Спарта» (Астана), «Проигрыватель» (Тамбов) и другие команды.
Вт 14 Февраля 2017 / 00:00
Музей-квартира «Altes Haus» на улице Пугачёва закрывается
Об этом сообщил создатель музея Александр Быченко.
Вт 14 Февраля 2017 / 00:00
В Музее Иммануила Канта расскажут о свадебных обрядах народов мира
В День Святого Валентина Кафедральный собор также проведет акцию «Влюбленным — один билет на двоих».
Вт 14 Февраля 2017 / 00:00
«Наказание» от Драмтеатра увидят жители Правдинска и Мамоново
В 2017 году театр жителям муниципалитетов также покажут «Отцвели уж давно», премьеру «Тройкасемеркатуз», а для детей – «Морозко» и премьеру марта - «У ковчега в восемь».
Вс 12 Февраля 2017 / 00:00
Сборную Калининградской области по КВН дважды покажут по Первому каналу
Зрители увидят первую игру 1/8 Высшей лиги и гала-концерт XXVIII фестиваля команд КВН «КиВиН-2017» в Сочи.
Сб 11 Февраля 2017 / 00:00
В Багратионовске к 210-й годовщине сражения при Прейсиш-Эйлау пройдут митинг и марш
Участники военно-исторических клубов и горожане также отметят 72-ю годовщину взятия города советскими солдатами.
Пт 10 Февраля 2017 / 00:00
Антон Алиханов вручит муниципалитетам ключи от новых школьных автобусов
Торжественная церемония передачи новых транспортных средств состоится 10 февраля 2017 года.
Чт 09 Февраля 2017 / 00:00
Авария в Ленинградском районе оставила без тепла несколько домов и детский сад
Горячей воды и отопления не будет 9 февраля 2017 года с 8:00 до 19:00 (+список домов).
Вт 07 Февраля 2017 / 00:00
Школьники из Зеленоградска передадут воинам в Сирии блокноты и открытки
Так ребята собираются поздравить с Днем защитника Отечества солдат и офицеров, защищающих мир от терроризма.
Вт 07 Февраля 2017 / 00:00
ЕГЭ по русскому языку напишут родители выпускников
Акция будет проходить в течение месяца в общеобразовательных организациях муниципальных образований Калининградской области.
Вт 07 Февраля 2017 / 00:00
В Калининграде пройдет гашение марки с изображением талисмана ЧМ-2018
Дополнительно к выпуску почтовых марок с Волком Забивакой изданы конверты первого дня и изготовлены штемпели специального гашения.
Пн 06 Февраля 2017 / 00:00
Николай Цуканов и Антон Алиханов посетят строящуюся Талаховскую ТЭС
Визит полпреда Президента РФ в СЗФО в Калининградскую область намечен на 6 февраля 2017 года.
Сб 04 Февраля 2017 / 00:00
Краеведческий музей Зеленоградска открывается после капремонта
Посетители музея смогут абсолютно бесплатно увидеть новые экспонаты.
Пт 03 Февраля 2017 / 00:00
Студенты на каникулах смогут посмотреть спектакли всего за 100 рублей
Калининградский драмтеатр выделяет 300 акционных билетов для молодежи на три спектакля, в том числе на одну премьеру.
Пт 03 Февраля 2017 / 00:00
В Художественной галерее начался Сезон любви
Калининградцев и гостей города ждет виртуальная выставка о влюбленных, конкурсы «Музейное селфи» и «Комплимент» искусств», много подарков и сюрпризов.
Чт 02 Февраля 2017 / 00:00
«Если бы ангелы заговорили…»: в Художественной галерее открывается выставка Виктора Рябинина
Художник-собиратель Кёнигсберга представит произведения, часть из которых экспонируется впервые.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
Публичные слушания по проекту изменений в Устав Калининграда пройдут в феврале 2017 года
Слушания состоятся в зале заседаний Горсовета депутатов.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
С февраля на улице Коммунистической запретят останавливаться
Дорожный знак «Остановка запрещена» установят на правой стороне проезда, ведущего к детскому саду№114.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
Синоптики рассказали об аномально тёплом феврале в Калининграде в 2017 году
Последний месяц зимы готовит калининградцам сюрпризы.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
В феврале выберут подрядчика строительства «Планеты Океан» в Калининграде
Финансирование проекта в 2017 году составит 736 млн руб.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
С 1 февраля проезд в калининградских автобусах будет стоить 20 рублей
В маршрутках цена пока останется прежней – 22 рубля.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
В МФЦ на Инженерной калининградцы смогут заменить гражданский паспорт
А также получить и заменить водительское удостоверение.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
С 1 февраля в БСМП заработает компьютерный томограф
Томограф вышел из строя еще 23 ноября 2016 года, для устранения неисправностей в Калининград прибыли специалисты из Северной столицы.

Опрос

  • Будете ли Вы сминать пластиковые бутылки и кидать их в специальный контейнер для пластика?

    *

ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

15.04.2015    


ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, чувствителен к происходящему в экономике спаду.

Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный. Последствия текущего спада для рынков жилой и коммерческой недвижимости окажутся в одинаковой степени негативными, но масштабы будут различаться. Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых - самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Впрочем, обо всем - по порядку.

Рынок жилой недвижимости

Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала. Опасения последнего выглядят относительно обоснованными (хотя пока АСВ выполняло свои обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ неоднократно заявляло о приверженности принципам свободного рынка), однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса "люкс") перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы. Вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, пер-спектива не 2015 года. Динамика будет зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения. Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится. При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так, возможно, и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже и розничные продажи, вероятно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 50–60 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (35–50 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья. В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ритейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму, уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом так же, как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испы-тывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

*Материал по информации «РБК-Недвижимость»

ВестРиэлт.jpg

Реклама

(0)

Записи по теме

Возврат к списку


Комментарии могут оставлять только зарегистрированные и авторизованные пользователи.