"Вестер-Щит"

Календарь мероприятий

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Чт 01 Февраля 2018 / 13:52
Россия ждет в 2018 году миллион футбольных фанатов
Гендиректор оргкомитета «Россия-2018» Алексей Сорокин заявил, что стране стоит ждать наплыва миллиона футбольных болельщиков. Трибуны на стадионах во время Чемпионата мира также обещают быть заполненными.
<br />
Пт 01 Декабря 2017 / 00:00
С декабря 2017 года билеты на поезда планируют начать продавать за 120 суток
В настоящее время билеты на поезда дальнего следования продаются за 60 суток.
Пт 13 Октября 2017 / 00:00
Главный приз ЧМ-2018 прибудет в Калининград в октябре
Кубок мира побывает в 24 российских городах и 50 странах мира на шести континентах и преодолеет 26 тыс. км.
Вт 05 Сентября 2017 / 00:00
Борис Березовский даст концерт в Калининграде
Заслуженный артист России выступит в Кафедральном соборе в сентябре.
Сб 02 Сентября 2017 / 00:00
Сб 02 Сентября 2017 / 00:00
В дни Мирового чемпионата фейерверков в Зеленоградске запретят строить
Второй чемпионат пройдет в курортном городе в сентябре.
Чт 31 Августа 2017 / 00:00
Сб 26 Августа 2017 / 00:00
Из Черняховска в Балтийск пустят «дневной экспресс»
По всему маршруту поезд будет следовать без остановок на промежуточных станциях.
Вт 22 Августа 2017 / 00:00
Платформу №1 в Зеленоградске снова закроют на ремонт
Работы будут производиться до середины сентября только по рабочим дням с 9:00 до 18:00.
Пн 21 Августа 2017 / 00:00
Сб 19 Августа 2017 / 00:00
На реконструкции Гумбинненского сражения впервые установят видеоэкраны
Военно-исторический фестиваль по традиции пройдет в поселке Лермонтово Гусевского городского округа 19 и 20 августа 2017 года.
Сб 19 Августа 2017 / 00:00
«Гумбинненское сражение-2017»: что гости фестиваля увидят в этом году
Военно-исторический фестиваль пройдет в поселке Лермонтово Гусевского района в субботу, 19 августа 2017 года.
Сб 19 Августа 2017 / 00:00
ГИБДД рекомендует добираться до «Гумбинненского сражения» на общественном транспорте
Въезд в поселок Лермонтово на период проведения мероприятия будет разрешен только его жителям и автобусам, выделенным на время проведения мероприятия.
Сб 19 Августа 2017 / 00:00
Ряд улиц Калининграда перекроют из-за открытия нового памятного знака
Церемония открытия памятного знака генерал – фельдмаршалу  П.А. Румянцеву состоится 19 августа 2017 года.
Сб 19 Августа 2017 / 00:00
Наталья Ищенко проведет зарядку на площади Победы
Мероприятие «Зарядка с чемпионом» пройдет в рамках акции «Я здоров!».
Сб 19 Августа 2017 / 00:00
В Калининградской области ожидаются ливни, грозы и град
Такой неблагоприятный прогноз делают синоптики на субботу, 19 августа 2017 года.
Пт 18 Августа 2017 / 00:00
Назван фильм открытия фестиваля короткометражек «Короче-2017»
Им стала лента Клима Шипенко «Салют-7» с Владимиром Вдовиченковым и Павлом Деревянко в главных ролях.
Пт 18 Августа 2017 / 00:00
Барк «Крузенштерн» вернется в Калининград 18 августа
Легендарный парусник уже вышел из порта немецкого Варнемюнде и следует в родной порт.
Ср 16 Августа 2017 / 00:00
Жеребьевка на выдачу разрешений на охоту пройдет 16 августа
За соблюдением порядка будет следить экспертная комиссия.
Пн 14 Августа 2017 / 00:00
С 14 августа ещё пять электричек будут делать остановку в Сосновке
В связи с этим незначительно меняется расписание пригородных поездов, курсирующих между Калининградом и Пионерским курортом через Зеленоградск.
Пн 14 Августа 2017 / 00:00
Пн 14 Августа 2017 / 00:00
Пн 14 Августа 2017 / 00:00
Александр Ревва встретится с калининградцами в кинотеатре «Заря»
После творческой встречи состоится бесплатный предпремьерный показ фильма «Бабушка легкого поведения».
Сб 12 Августа 2017 / 00:00
Калининградцев приглашают на День физкультурника
Мероприятие пройдет в парке «Юность».
Пт 11 Августа 2017 / 17:00
Александр Ковальский поговорит с жителями вместе с «куратором» - Гарри Гольдманом
Публичная встреча пройдёт в пятницу, 11 августа 2017 года. Её тема: ключевые вопросы развития Светлогорского района Калининградской области.
Пт 11 Августа 2017 / 00:00
«Город мастеров-2017»: подробная программа ярмарки на острове Канта
VI международная ярмарка народного творчества в новом формате пройдет 11-13 августа.
Пт 11 Августа 2017 / 00:00
В Калининграде откроют третью площадку для воркаута
Открытие состоится 11 августа 2017 года возле ДС «Янтарный».
Ср 09 Августа 2017 / 00:00
Под Калининградом стартуют международные учения Balex Delta 2017
В учениях по экстренной ликвидации разливов нефти задействованы специализированные суда стран-участниц ХЕЛКОМ.
Ср 09 Августа 2017 / 00:00
Из-за ремонта трех котельных калининградцы останутся без горячей воды
Котельные остановятся на ул. Киевская,141а, Советский проспект,103 и в поселке Прегольский,25.
Вт 08 Августа 2017 / 00:00
Юрий Вяземский встретится с одаренными детьми Калининградской области
Ведущий программы «Умники и умницы» ответит на вопросы ребят и поделится с ними секретами успеха.
Пн 07 Августа 2017 / 00:00
Подрядчика для ремонта 24 лифтов в домах Калининграда выберут в начала августа
С начала 2017 года отремонтировано десять лифтов в пяти многоквартирных домах областного центра.
Вс 06 Августа 2017 / 00:00
«Калининград Сити Джаз-2017»: кто выступит на закрытии фестиваля
6 августа на сцене Летного театра в Центральном парке выступят музыканты из Германии, России и Украины.
Сб 05 Августа 2017 / 00:00
В Калининградской области началась подготовка ко Дню балтийского поля
Масштабное событие агропромышленной отрасли запланировано на август.
Сб 05 Августа 2017 / 00:00
«Калининград Сити Джаз – 2017»: музыкальные гости второго дня фестиваля
5 августа на сцене Летного театра в Центральном парке выступят музыканты из Польши и США.
Пт 04 Августа 2017 / 11:00
Прокурор области едет в Зеленоградск на личный приём
Общественников и жителей курортного города просят подготовить письменные заявления.
Пт 04 Августа 2017 / 00:00
«Калининград Сити Джаз-2017»: кто выступит в первый день фестиваля
ХII международный музыкальный фестиваль пройдет в Центральном парке областного центра 4, 5 и 6 августа.
Вт 01 Августа 2017 / 00:00
В Калининграде пройдут съемки фантастического детектива с Константином Хабенским
Над фильмом «Пробуждение» будут работать сразу три известных режиссера – Антон Борматов, Юрий Мороз и Дмитрий Лактионов.

Опрос

  • Будете ли Вы сминать пластиковые бутылки и кидать их в специальный контейнер для пластика?

    *

ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

15.04.2015    


ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, чувствителен к происходящему в экономике спаду.

Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный. Последствия текущего спада для рынков жилой и коммерческой недвижимости окажутся в одинаковой степени негативными, но масштабы будут различаться. Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых - самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Впрочем, обо всем - по порядку.

Рынок жилой недвижимости

Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала. Опасения последнего выглядят относительно обоснованными (хотя пока АСВ выполняло свои обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ неоднократно заявляло о приверженности принципам свободного рынка), однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса "люкс") перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы. Вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, пер-спектива не 2015 года. Динамика будет зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения. Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится. При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так, возможно, и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже и розничные продажи, вероятно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 50–60 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (35–50 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья. В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ритейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму, уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом так же, как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испы-тывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

*Материал по информации «РБК-Недвижимость»

ВестРиэлт.jpg

Реклама

(0)

Записи по теме

Возврат к списку


Комментарии могут оставлять только зарегистрированные и авторизованные пользователи.