Календарь мероприятий

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Чт 01 Февраля 2018 / 13:52
Россия ждет в 2018 году миллион футбольных фанатов
Гендиректор оргкомитета «Россия-2018» Алексей Сорокин заявил, что стране стоит ждать наплыва миллиона футбольных болельщиков. Трибуны на стадионах во время Чемпионата мира также обещают быть заполненными.
<br />
Чт 25 Мая 2017 / 00:00
В мае в Калининград с гастролями может приехать санкт-петербургский БДТ
В настоящее время активно ведутся переговоры с руководством театра.
Сб 01 Апреля 2017 / 00:00
В апреле с крыши КГТУ уберут рекламу Сбербанка
Об этом сообщил председатель комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Артур Крупин.
Сб 25 Марта 2017 / 00:00
Конкурс «Свое лицо»: любимых актеров года смогут выбрать сами калининградцы
Конкурс актерского мастерства продлится в Драмтеатре до 25 марта 2017 года.
Чт 16 Февраля 2017 / 00:00
В феврале в «Балтик-Экспо» состоится XIX специализированная выставка «Энергоресурсы. Промоборудование-2017»
На этой выставке представлены реальные готовые проекты, а также разработки, которые могут быть реализованы и в промышленном, и в бытовом секторе.
Вт 14 Февраля 2017 / 00:00
Сборная Калининградской области сыграет в 1/8 Высшей лиги КВН 14 февраля
Соперниками калининградцев станут «Спарта» (Астана), «Проигрыватель» (Тамбов) и другие команды.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
Публичные слушания по проекту изменений в Устав Калининграда пройдут в феврале 2017 года
Слушания состоятся в зале заседаний Горсовета депутатов.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
С февраля на улице Коммунистической запретят останавливаться
Дорожный знак «Остановка запрещена» установят на правой стороне проезда, ведущего к детскому саду№114.
Ср 01 Февраля 2017 / 00:00
Синоптики рассказали об аномально тёплом феврале в Калининграде в 2017 году
Последний месяц зимы готовит калининградцам сюрпризы.
Пн 30 Января 2017 / 00:00
Часы обратного отсчёта ЧМ-2018 запустит Наталья Ищенко (дополнено)
30 января 2017 года в центре Калининграда, у монумента “Мать-Россия”, начнут считать минуты до матчей FIFA.
Вс 29 Января 2017 / 00:00
Вс 29 Января 2017 / 00:00
Кафедральный собор запускает социальный проект «Популярный орган»
Попасть на мини-концерт в последнее воскресенье каждого месяца теперь можно всего за 100 рублей.
Сб 28 Января 2017 / 00:00
В Калининграде прием в первые классы начнется 28 января
Продлится запись в первоклассники до 30 июня 2017 года.
Чт 26 Января 2017 / 10:00
Гарри Гольдман примет общественника в связи с застройкой Нижнего озера в Калининграде
Михаил Костяев передаст подписи граждан, выступающих против строительства жилого дома между Историко-художественным музеем и телевидением.
Ср 25 Января 2017 / 00:00
Зампред правительства РФ и Алиханов обсудят паромы на Балтике
25 января 2017 года Дмитрий Козак встретится с властями Калининградской области, сообщил Антон Алиханов.
Вт 24 Января 2017 / 00:00
В БФУ им. И. Канта приезжает лектор ЦРУ
Известный политолог Ариэль Коэн примет участие в дискуссии на тему «Россия и НАТО у красной черты. Почему на Западе считают, что Третья мировая война начнётся в Прибалтике».
Пт 20 Января 2017 / 00:00
Калининградцев согреет уникальная «тёплая» скульптура
Авторы необычного произведения искусства – пара художников Петр и Елена Тороповы.
Пт 20 Января 2017 / 00:00
На проспекте Мира и проспекте Победы на несколько часов отключат светофоры
Светофорные объекты не будут работать 20 января с 9:00 до 13:00.
Чт 19 Января 2017 / 17:00
Мэрия раскрыла детали обсуждения ключевого документа для застройщиков
На первых в этом году публичных слушаниях в Калининграде обсудят изменения в Правила землепользования и застройки.
Чт 19 Января 2017 / 00:00
Руководитель регионального Росприроднадзора проведет прием граждан
Александр Иванов ждет калининградцев 19 января 2017 года.
Ср 18 Января 2017 / 00:00
На Крещение перекроют часть Балтийского шоссе и улицу Карташева
По одному автобусу на пяти маршрутах общественного транспорта будут ходить до часу ночи 19 января 2017 года.
Ср 18 Января 2017 / 00:00
МЧС назвало 21 официальное место для Крещенских купаний
В 2017 году в купаниях планируют принять участие более 7 тысяч калининградцев.
Ср 18 Января 2017 / 00:00
На Крещение в Зеленоградске ограничат проезд до двух часов ночи (схема)
Проезд будет закрыт на участке ул. Октябрьская - ул. Володарского.
Вт 17 Января 2017 / 00:00
Жители Мамоново на два дня останутся без цифрового ТВ
Отключение цифрового передатчика запланировано на 17 и 18 января 2017 года.
Вс 15 Января 2017 / 00:00
Филармония приглашает на музыкальный спектакль для детей по рассказу Михаила Зощенко
Называется спектакль, как и сам рассказ, «Новогодняя ёлка для Миньки и Лёли».
Сб 14 Января 2017 / 00:00
В Зеленоградске испекут 12-метровой кранцевский пирог
В День кранцевского пирога, который пройдет впервые 14 января 2017 года, также попытаются установить мировой рекорд выносливости в экстремальных ситуациях (+программа праздника).
Пт 13 Января 2017 / 00:00
Калининградская филармония приглашает встретить Старый Новый год
Праздничного настроения, помимо концерта, добавят танцевальные паузы для публики, смешные конкурсы и беспроигрышная лотерея, а также шутки и веселые розыгрыши.
Пт 13 Января 2017 / 00:00
Весной в Калининграде начнутся съемки «Ералаша»
Принять участие в кастинге могут таланты от 5 до 25 лет.
Чт 12 Января 2017 / 00:00
«Любви негромкие слова»: в Калининграде пройдет вечер памяти Анны Герман
Полюбившиеся и редкие песни из репертуара певицы исполнят солисты калининградской филармонии.
Пн 09 Января 2017 / 00:00
В Калининграде ёлку главы города из-за траура перенесли на 9 января 2017 года
Губернаторская ёлка перенесена на 28 декабря 2016 года.
Пн 09 Января 2017 / 00:00
Рельсобус с Киевской до Северного вокзала начнет курсировать с 9 января
В соответствии с новым расписанием его маршрут продлен до станции Чкаловск.
Вс 08 Января 2017 / 00:00
В Калининграде и Балтийске пройдут вечера московских поэтов Алины Серегиной и Сергея Леонтьева
На своих литературных вечерах поэты читают стихи, поют песни, создают яркие образы, перевоплощаясь в своих лирических героев.
Сб 07 Января 2017 / 15:17
Ночную литургию в Кафедральном соборе Христа Спасителя возглавит архиепископ Серафим
Божественная литургия в Калининграде начнется в 00:00 7 января.
Сб 07 Января 2017 / 00:00
«Аве Мария»: в калининградской филармонии зазвучат посвященные Рождеству мелодии
Гости вечера услышат органные и вокальные сочинения Баха, Генделя, Шуберта и других классиков, прославляющие светлый образ Божьей Матери - символ чистоты и доброты.
Сб 07 Января 2017 / 00:00
На Рождество можно будет бесплатно посетить «Домик Ангелов» в Зеленоградске
Гости смогут увидеть часть коллекции, которая полностью откроется весной 2017 года.
Сб 07 Января 2017 / 00:00
На Рождество в Калининграде бесплатно раздадут Евангелие
Получить Евангелие можно будет в Кафедральном соборе Христа Спасителя.
Сб 07 Января 2017 / 00:00
В ночь на Рождество на востоке Калининградской области похолодает до минус 17
Днем 7 января синоптики обещают температуру не ниже -9…-4 °С.
Пт 06 Января 2017 / 00:00
В рождественскую ночь общественный транспорт будет работать до четырех утра
В Калининграде на 26 маршрутов выйдут по одному-два автобуса.
Ср 04 Января 2017 / 00:00
Праздник зимних напитков пройдет в Светлогорске в первые дни нового года
Горожан и гостей̆ курорта встретят два десятка кулинарных проектов, в том числе специализирующиеся на согревающих ароматных напитках.
Пн 02 Января 2017 / 00:00
Король инструментов приглашает на эксклюзивные музыкальные экскурсии
Новогодние экскурсии к органу пройдут в Калининградской филармонии 2,4 и 6 января 2017 года.
Пн 02 Января 2017 / 00:00
В Калининграде ликвидируют маршрутку №93
А договор с ООО «Вест Лайн» на перевозку пассажиров по маршруту №87 продлят до 1 марта 2018 года.
Пн 02 Января 2017 / 00:00
Автобус №28 будет ходить до улицы Левитана
Маршрут №18 пустят до КГТУ, а автобус №30 пройдет по улице Горького (+все изменения маршрутной сети Калининграда).
Пн 02 Января 2017 / 00:00
С января в Калининграде на 7 городских маршрутах уменьшиться количество автобусов
Автобусов станет меньше «в связи с малой загруженностью».
Вс 01 Января 2017 / 00:00
Пиротехническое представление пройдет на площади Победы 1 января 2017 года
Новогодняя праздничная программа на главной площади Калининграда продлится в первый день нового года с 13:00 до 19:00.
Вс 01 Января 2017 / 00:00
С 1 января в Калининградской области станет на три муниципальных района меньше
Багратионовский, Неманский и Полесский муниципальные районы преобразуют в городские округа.
Вс 01 Января 2017 / 00:00
Новогодние концерты в Кафедральном соборе: программа с 1 по 8 января 2017 года
Побывать на органном концерте калининградцы и гости города смогут уже в первый день нового года.
Вс 01 Января 2017 / 00:00
МФЦ Калининградской области уйдут на каникулы 1 января
Прием граждан 31 декабря 2016 года будет вестись до 15:00.
Вс 01 Января 2017 / 00:00
На Новый год и Рождество запретят парковаться в центре Калининграда
Стоянка автомобилей будет запрещена в районе дома №4 по площади Победы и на стоянке по ул. Юношеской.
Вс 01 Января 2017 / 00:00
Несколько центральных улиц Калининграда перекроют на Новый год и Рождество
Это связано с подготовкой и проведением праздничных мероприятий и X Международной рождественской православной выставки-ярмарки «Русский край-2017».
РТС

Опрос

  • Будете ли Вы сминать пластиковые бутылки и кидать их в специальный контейнер для пластика?

    *

ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

15.04.2015    


ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, чувствителен к происходящему в экономике спаду.

Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный. Последствия текущего спада для рынков жилой и коммерческой недвижимости окажутся в одинаковой степени негативными, но масштабы будут различаться. Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых - самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Впрочем, обо всем - по порядку.

Рынок жилой недвижимости

Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала. Опасения последнего выглядят относительно обоснованными (хотя пока АСВ выполняло свои обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ неоднократно заявляло о приверженности принципам свободного рынка), однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса "люкс") перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы. Вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, пер-спектива не 2015 года. Динамика будет зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения. Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится. При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так, возможно, и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже и розничные продажи, вероятно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 50–60 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (35–50 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья. В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ритейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму, уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом так же, как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испы-тывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

*Материал по информации «РБК-Недвижимость»

ВестРиэлт.jpg

Реклама

(0)

Записи по теме

Возврат к списку


Комментарии могут оставлять только зарегистрированные и авторизованные пользователи.