Календарь мероприятий

Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
Чт 01 Февраля 2018 / 13:52
Россия ждет в 2018 году миллион футбольных фанатов
Гендиректор оргкомитета «Россия-2018» Алексей Сорокин заявил, что стране стоит ждать наплыва миллиона футбольных болельщиков. Трибуны на стадионах во время Чемпионата мира также обещают быть заполненными.
<br />
Вт 01 Августа 2017 / 00:00
В Калининграде пройдут съемки фантастического детектива с Константином Хабенским
Над фильмом «Пробуждение» будут работать сразу три известных режиссера – Антон Борматов, Юрий Мороз и Дмитрий Лактионов.
Пт 07 Июля 2017 / 00:00
На День города в Калининграде пройдет регата «Кубок трех губернаторов»
Соревнования стартуют в Балтийске, пройдут в Калининградском (Вислинском) заливе и завершатся возле Музея Мирового океана.
Вт 06 Июня 2017 / 01:00
В июне запускается авиасообщение Калининград-Калуга
Время в пути составит 1 час 50 минут.
Пн 05 Июня 2017 / 00:00
Глава авиакомпании LOT: билеты до Варшавы калининградцы смогут купить на этой неделе
Регулярные рейсы до польской столицы возобновятся с 5 июня 2017 года.
Чт 25 Мая 2017 / 00:00
В мае в Калининград с гастролями может приехать санкт-петербургский БДТ
В настоящее время активно ведутся переговоры с руководством театра.
Сб 13 Мая 2017 / 00:00
В Калининграде принимают заявки на участие в международном турнире «Royal fitness show 2017»
Участие в открытом турнире может принять любой желающий.
Вс 07 Мая 2017 / 00:00
S7 Airlines открывает новые рейсы из Санкт-Петербурга в Калининград
Полеты будут осуществляться с 7 мая 2017 года по средам, четвергам и воскресеньям.
Пт 28 Апреля 2017 / 00:00
Fish Food Festival в Зеленоградске: цветочный городок, антикварный маркет и кикер
Гастрономический фестиваль в новом формате пройдет 28 апреля - 1 мая 2017 года.
Чт 13 Апреля 2017 / 00:00
Балтик-Экспо приглашает на международную выставку «ЯНТУР: ТУРИЗМ. СПОРТ. ОТДЫХ - 2017»
А увидеть красоту солнечного камня можно будет на ежегодной ювелирной выставке Янтарь Балтики-2017.
Вс 09 Апреля 2017 / 00:00
Калининградские студенты отправятся на международные раунды в США
Команда юридического института БФУ им. И. Канта представит Россию в рамках конкурса имени Филипа Джессопа.
Сб 01 Апреля 2017 / 00:00
В апреле с крыши КГТУ уберут рекламу Сбербанка
Об этом сообщил председатель комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда Артур Крупин.
Сб 01 Апреля 2017 / 00:00
В Калининграде для Первого канала снимут телесериал про янтарь
Съемки сериала о солнечном камне начнутся уже в апреле 2017 года.
Ср 29 Марта 2017 / 00:00
Под Гвардейском закроют ж/д переезд направления «Москва – Калининград»
Движение автотранспорта временно запретят в связи с ремонтными работами (+схема закрытия).
Сб 25 Марта 2017 / 00:00
Конкурс «Свое лицо»: любимых актеров года смогут выбрать сами калининградцы
Конкурс актерского мастерства продлится в Драмтеатре до 25 марта 2017 года.
Чт 23 Марта 2017 / 17:00
Участок под аэродромом в Чкаловске станет полностью военным
Администрация Калининграда приглашает несогласных высказать свои возражения завтра, 23 марта 2017 года, на публичных слушаниях.
Вт 21 Марта 2017 / 00:00
В Калининграде отпразднуют Всемирный День Поэзии
Калининградцы смогут не только заявить о своем таланте, но и доказать, что поэзия в 21 веке не только жива, но еще и вовсю процветает.
Пт 17 Марта 2017 / 15:00
На губернаторском совете обсудят судьбу торговцев янтарём
В правительстве Калининградской области также рассмотрят вопрос об установке памятника Василию и Александру Суворовым.
Чт 16 Марта 2017 / 00:00
В «Балтик-Экспо» пройдет XXIV международная специализированная строительная выставка Фасад-2017
Одно из самых представительных и значимых отраслевых событий в регионе пройдет с 16 по 18 марта 2017 года.
Чт 16 Марта 2017 / 00:00
В Калининграде на творчество Пушкина посмотрят сквозь призму философии Канта
Лекции в Кафедральном соборе проведет доктор философских наук, профессор БФУ им. И. Канта Леонард Калинников.
Ср 15 Марта 2017 / 00:00
Калининградский аэропорт «Храброво» весной ограничит полеты
С 15 марта по 17 апреля 2017 года аэропорт не сможет принимать все типы самолетов.
Ср 15 Марта 2017 / 00:00
Аэропорт «Храброво» расширит «технологические окна» на время реконструкции
Это означает увеличение времени, когда калининградский аэродром будет закрыт на взлет и посадку.
Вт 14 Марта 2017 / 00:00
«МегаФон» вновь собирает юных футболистов
14 марта на базе спорткомплекса «Янтарный» пройдут матчи регионального этапа футбольного турнира «Будущее зависит от тебя», который проводится компанией «МегаФон» и благотворительным фондом «Футбол – детям» с 2005 года.
Пн 13 Марта 2017 / 00:00
Антон Алиханов и Евгений Гришковец выступят в «Крокус Экспо» в Москве
Глава Калининградской области и популярный актер станут участниками выставки «Интурмаркет», в рамках которой состоится презентация турпродукта региона.
Пн 13 Марта 2017 / 00:00
В Кафедральный собор вернется скульптура, украшавшая орган до Второй Мировой войны
Деревянную скульптуру путти специально для презентации альманаха «Культура Калининград» предоставит коллекционер Владимир Скаржинскас.
Пн 13 Марта 2017 / 00:00
В Калининграде стартует акция «Сообщи, где торгуют смертью!»
Акция направлена на привлечение широкого внимания общественности к участию в противодействии незаконному обороту наркотиков и профилактике их немедицинского потребления.
Вс 12 Марта 2017 / 00:00
Роллеров Калининграда приглашают на первые открытые соревнования
Участникам предстоит пройти на время трассу с различными препятствиями и испытаниями, развивающими ловкость, координацию, чувство баланса.
Вс 12 Марта 2017 / 00:00
Калининградские футболисты сыграют со «Спартаком»
Встреча пройдет в Нальчике в воскресенье, 12 марта 2017 года.
Сб 11 Марта 2017 / 00:00
Антон Алиханов будет в программе «Вести в субботу» у Сергея Брилёва
Съемки для федерального канала проходили в ОКБ «Факел» в Калининграде.
Ср 08 Марта 2017 / 00:00
В Калининградской области электрички изменят расписание на 8 марта
Движение меняется на Светлогорском, Зеленоградском, Балтийском, Черняховском, Багратионовском и Мамоновском направлениях.
Вт 07 Марта 2017 / 00:00
На 8 марта в Зеленоградске покажут «Девчат»
А накануне Международного женского дня состоится праздничный концерт «Дарите женщинам цветы».
Сб 04 Марта 2017 / 00:00
Составность электричек до Светлогорска и Зеленоградска увеличат на выходные
В ближайшие выходные ожидается увеличение пассажиропотока в связи с благоприятным прогнозом погоды.
Чт 02 Марта 2017 / 00:00
На места титулярных органистов Кафедрального собора претендуют семь музыкантов
Первый этап отбора завершен. Второй этап, концертный, пройдет 1 и 2 марта 2017 года, а имена победителей назовут 2 марта на заключительном органном концерте.
Чт 02 Марта 2017 / 00:00
В Калининград приезжает итальянский фотограф, снимавший Софи Лорен и Монику Белуччи
Джан Паоло Барбьери лично представит свои снимки в рамках выставки «Мода и вымысел».
Ср 01 Марта 2017 / 00:00
В марте пройдут публичные слушания по проекту межевания земель в Московском районе
Речь идет о территории  в границах ул. Коммунистическая – ул. Летняя – ул. Павлика Морозова в Калининграде.
Ср 01 Марта 2017 / 00:00
В Калининград приезжает консул Генконсульства Казахстана в Санкт-Петербурге
Акнур Аленова проведет прием граждан по консульско-правовым вопросам.
Ср 01 Марта 2017 / 00:00
В Калининградской области ограничивается движение автомобилей с нагрузкой на ось более 5 тонн
Временное ограничение вводится в связи со снижением несущей способности конструктивных элементов автомобильных дорог, вызванным их переувлажнением.
Ср 01 Марта 2017 / 00:00
С 1 марта в Калининграде повышается родительская плата
96% из новой суммы пойдут на организацию питания детей в детских садах, а оставшиеся 4% - на хозяйственно-бытовое обслуживание.

Опрос

  • Будете ли Вы сминать пластиковые бутылки и кидать их в специальный контейнер для пластика?

    *

ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

15.04.2015    


ВестРиэлт: перспективы рынка недвижимости в 2015 году

Сектор недвижимости, как и любой циклический сектор, чувствителен к происходящему в экономике спаду.

Обычно динамика этого сектора отстает от цикла реальной экономики примерно на год, так что эффект ожидается, но не моментальный. Последствия текущего спада для рынков жилой и коммерческой недвижимости окажутся в одинаковой степени негативными, но масштабы будут различаться. Рынок коммерческой недвижимости пострадает сильнее, тогда как для строителей жилья ситуация станет определяться продолжительностью жесткой кредитно-денежной политики и экономического спада. Неустойчивость валютного курса является проблемой главным образом для девелоперов коммерческой недвижимости, у которых - самая высокая концентрация валютного долга, а повышение процентных ставок в большей степени негативно отразится на сегменте жилой недвижимости. Впрочем, обо всем - по порядку.

Рынок жилой недвижимости

Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала. Опасения последнего выглядят относительно обоснованными (хотя пока АСВ выполняло свои обязательства, а государство в лице и президента, и премьера, и ЦБ РФ неоднократно заявляло о приверженности принципам свободного рынка), однако попытки защититься от падения рубля путем вложений в недвижимость вызывают сомнения. Цены на жилую недвижимость (за исключением класса "люкс") перешли в рублевое измерение в предыдущий кризис и с тех пор устанавливались в национальной валюте. Если не произойдет дальнейшего хаотического обвала рубля и взлета инфляции, за которыми может последовать долларизация всей экономики, цены на жилье вряд ли снова будут исчисляться в долларах, поскольку доходы и сбережения потребителей по большей части номинированы в рублях.

Кроме того, тенденция к росту цен в последние две недели декабря 2014-го и планы строителей жилья повысить расценки в 2015-м на 20–30%, чтобы компенсировать убытки от девальвации рубля и повышения процентных расходов, – это лишь попытка выдать желаемое за действительное. На фрагментированном рынке с высоким уровнем конкуренции и уже теперь достаточно большим объемом предложения, где некоторые игроки неизбежно начнут испытывать финансовые проблемы. Вероятность ценовой конкуренции и демпинга только возрастет, и девелоперы будут абсорбировать увеличение затрат на 10–15% (примерно 5–10% их расходов привязано к доллару и евро, а повышение стоимости финансирования составляет еще 5%), а не перекладывать это увеличение на плечи покупателей. Тем более что покупательная способность, особенно на товары эластичного спроса, явно снизится (мы ожидаем более чем на 7%). Таким образом, любое повышение цен будет кратковременным, и при существенном сокращении рабочих мест, продолжительном падении реальных доходов и сохранении высоких процентных ставок цены на жилье в отдельных регионах могут снизиться. Застройщики уже возвращаются к скидкам, чтобы стимулировать спрос.

На рынке жилья по-прежнему присутствует фундаментальный спрос, что поспособствует последующему восстановлению рынка, но это, скорее, пер-спектива не 2015 года. Динамика будет зависеть от того, как долго процентные ставки останутся на высоких уровнях и насколько банки ужесточат требования при выдаче новых ипотечных кредитов (для текущих продаж повышение суммы первоначального взноса имеет большее значение, чем повышение ставок). Быстрое снижение процентных ставок, которое ожидается рынком, отчасти выправит ситуацию или, по крайней мере, уменьшит масштабы падения продаж и предотвратит или минимизирует снижение цен.

Рынок коммерческой недвижимости

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация ухудшилась. Во-первых, рынок все еще не оправился от повышения налога на недвижимость, который ударил по чистому операционному доходу, особенно в сегментах более старой и менее качественной недвижимости. Во-вторых, на рынке уже имеется избыток предложения. Хуже всего ситуация в сегменте офисов класса А, где доля вакантных площадей близка к 30%, и в ближайшие 12 месяцев избыток еще больше увеличится. При низком спросе такая ситуация приведет к снижению арендных ставок как в долларах, так, возможно, и в рублях. Впрочем, многое будет зависеть от характеристик конкретных проектов, их местоположения, набора арендаторов и условий контрактов.

Арендные ставки на недвижимость класса Б и ниже в основном устанавливаются в рублях, и мы полагаем, что в этом сегменте меньше вероятность неплатежеспособности арендаторов из-за валютных колебаний. Следовательно, давление на чистый операционный доход будет зависеть от сроков текущих контрактов, состава арендаторов и местоположения. Впрочем, есть и еще один существенный фактор риска, который может стать неприятным сюрпризом для сегмента коммерческой недвижимости класса Б, – появление конкуренции с сегментом класса А, где ситуация прогнозируется очень сложной из-за избытка предложения. Если курс рубля останется на текущих уровнях или, что еще хуже, продолжит снижаться, арендаторы недвижимости класса Б, возможно, начнут переезжать в класс А, который станет намного дешевле (именно такая ситуация сложилась в 2009 году). Это приведет к снижению уровня занятости площадей и негативно отразится на чистом операционном доходе в сегменте недвижимости класса Б.

Ситуация в сегменте офисов класса А будет еще сложнее, но и здесь определяющими факторами станут местоположение, состав арендаторов, сроки аренды и условия заключенных договоров. Арендные ставки на офисы класса А по-прежнему устанавливаются в долларах, при избыточном предложении и в непростой экономической ситуации этот сегмент еще долго будет «нащупывать дно». Если волатильность курса рубля сохранится более шести месяцев, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает снижение на 40–50% или более по сравнению с текущими ставками в долларах. В этом случае объектам с неполной загрузкой площадей будет сложно обслуживать долговые обязательства. Строительство значительной доли недвижимости класса А финансировалось за счет кредитов в долларах, поэтому ряду девелоперов придется обратиться к банкам с просьбой о реструктуризации долга или отказаться от выплат по обязательствам, потеряв заложенные по кредитам объекты.

В сегменте торговых центров, несмотря на текущий избыток предложения, давление на арендные ставки, вероятно, станет слабее, так как доля свободных площадей здесь намного ниже и розничные продажи, вероятно, не подвергнутся сильным колебаниям, что поддержит рублевый оборот. Тем не менее арендные ставки в долларах также будут снижаться. Масштабы этого снижения определит продолжительность ослабления рубля. Если курс российской валюты сохранится в диапазоне 50–60 руб. за доллар в течение года, арендные ставки могут быть переведены в рубли, что предполагает их снижение на 20–40% по сравнению с текущими ставками в долларах. Между тем торговые центры устанавливают валютные коридоры (35–50 руб. к доллару) для удержания арендаторов, надеясь на временный характер ослабления рубля. А это – вопрос цен на нефть и геополитических рисков.

Стадия восстановления: к чему готовиться

Кризис не может продолжаться вечно, так что закономерен вопрос: чего следует ожидать на этапе восстановления? Мы полагаем, что на этот раз, как и во время финансового кризиса 2008–2009 годов, сектор жилой недвижимости окажется в авангарде экономического роста. Фундаментальный спрос в России остается на высоком уровне: на душу населения в стране приходится лишь 24 кв. м жилья. В условиях восстановления экономики дополнительное предложение, имеющееся сейчас на рынке, исчезнет довольно быстро, что приведет к скорому превышению спроса над предложением. Что касается сегмента коммерческой недвижимости, то здесь по темпам восстановления торговые центры обгонят офисные помещения по ряду причин. Во-первых, на рынке торговой недвижимости переизбыток предложения сейчас несколько ниже. Во-вторых, ему на руку сыграет намерение ритейлеров воспользоваться ростом доходов и потребления, которое неизбежно, на наш взгляд (вопреки нынешнему повсеместному скептицизму, уровень безработицы в России сравнительно низок в связи со структурным дефицитом рабочей силы, а потому рост зарплат и восстановление потребительского спроса рано или поздно возобновится). Сегмент офисной недвижимости будет отставать от отрасли в целом так же, как и восстановление ставок аренды офисных помещений. Впрочем, для готовых к риску и терпеливых инвесторов возможности кроются в появлении на рынке высококачественных активов от владельцев, испы-тывающих финансовые трудности, или банков, желающих избавиться от непрофильных залогов.

*Материал по информации «РБК-Недвижимость»

ВестРиэлт.jpg

Реклама

(0)

Записи по теме

Возврат к списку


Комментарии могут оставлять только зарегистрированные и авторизованные пользователи.