Брянские банщики: как авандюна в Зеленоградске ушла без торгов и сменила хозяев

Участок на первой линии Балтийского моря, в водоохранной зоне и во втором округе санитарной охраны курорта, сначала упаковали в «масштабный инвестиционный проект», потом отдали без торгов, а затем передали в субаренду структуре без выручки, связанной с банным бизнесом из Брянской области.

Разбираемся кто подводил дорогую приморскую землю под заранее понятный частный интерес.

Пролог

Западный пляж Зеленоградска — место, где балтийская волна лижет песок, а вид на закат с невысокой авандюны стоит дороже вида из любого пятизвёздочного отеля.

Здесь, в каких-то 50 метрах от воды, раскинулся участок с сохранившимися взрослыми деревьями, редчайший оазис растительности среди дюн, которую уже успели «благоустроить» до состояния лунной поверхности.

Именно этот кусочек «рая» площадью 5,6 тысячи квадратных метров, с кадастровой стоимостью 4,05 миллиона рублей (рыночная тянет на десятки миллионов), в феврале 2023 года ушёл в аренду без торгов на 10 лет, компании с красивым названием «Специализированный застройщик «Куршская Ривьера». Основание для передачи было безукоризненным — масштабный, привлекательный и крайне необходимый обществу инвестиционный проект. Дело осталось за малым, а именно, выяснить, какому конкретно обществу. За этим не заржавело.

Через полтора года земля обетованная, как по волшебству, оказалась в субаренде у другой организации ООО «Соты жизни». Которая тут же получила разрешение на строительство… банного комплекса. Звучит как бизнес-кейс. Выглядит как схема для чего-то другого.

Как из авандюны сделали актив

Эта захватывающая история начинается с того, что участок на авандюне у Западного пляжа был оформлен в региональную собственность в мае 2021 года. А в декабре 2022 года его уже отмежевали как самостоятельный массив с кадастровым номером 39:05:010325:261 площадью 5,6 тыс. кв. м.

При этом ранее на инвестсовете шла речь о массиве с другим номером 39:05:010325:23, но той же площади 5,6 тыс. кв. м. Сейчас это соседний участок с северо-востока, но тоже на авандюне. Однако его назначение определено «под строительство туристического гостиничного комплекса». На текущий момент какие-либо арендные отношения на него не оформлялись. Вполне вероятно, что у участка появился новый интересант. На этом участке деревья полностью отсутствуют после проведённого в 2021 году такого же масштабного, как и инвестпроект, «благоустройства».

Территориально оба массива вытянуты между SPA «Резиденция» с открытым бассейном и кафе «Гнездо». До уреза воды — порядка 50 метров, что является водоохранной зоной Балтийского моря и вторым округом санитарной охраны курорта.

Это наиболее ценная и дорогостоящая первая линия у моря, объекты на которой в Зеленоградске реализуются в премиум-сегменте. Рыночная стоимость каждого достигает нескольких сотен миллионов рублей. Притом, что кадастровая стоимость сданного в аренду массива критически низкая — 4,05 млн руб.

В этой точке и возникает первая интересная юридическая коллизия. Земля с особыми ограничениями попала в оборот не с бухты-барахты, её заранее выделили в отдельный актив, пригодный для передачи. Это важнейший момент, потому что без этого последующая схема была бы невозможна. Сначала формируется участок, потом под него появляется конструкция, а не наоборот.

Как под проект заранее перестроили территорию

Параллельно шла перенастройка соседней территории в Малиновке. Согласно публикациям в СМИ, восточную часть поймы Медвежьей и прилегающие участки начали подводить под малоэтажную многоквартирную застройку, а затем представили как жилой квартал на 830 квартир для 2,4 тыс. жителей. Причём сам застройщик и проектировщик прямо закладывали, что до 60% помещений будут использоваться как сезонное жилье, «квартиры выходного дня», поэтому школа не нужна, а детский сад можно сократить до 75 мест.

Это скорее метод или схема, чем деталь. Социальная оболочка проекта с самого начала была ослаблена самим инвестором. Но чего греха таить, такое в «инвестпроектах» Калининградской области встречается сплошь и рядом, чего только стоит пешеходный мост через Преголю в районе отеля «Ибис».

Курортное жильё для приезжих подавалось как градостроительное развитие территории. И именно эта жилая часть позже станет тем «локомотивом», к которому пристегнут банный объект на авандюне.

Как инвестсовет превратился в обход торгов

Ключевое решение было принято на заочном заседании инвестсовета при губернаторе Антоне Алиханове. Проект СЗ «Куршская Ривьера» получил статус масштабного инвестиционного проекта стоимостью 5,07 млрд рублей. В одной концепции объединили жилой квартал в Малиновке и два «оздоровительных комплекса», один из которых должен был появиться именно на участке 39:05:010325:261 на авандюне у Западного пляжа. При этом сами массивы располагались в разных частях побережья, на расстоянии порядка 1,25 км друг от друга.

Именно здесь проходит основная правовая трещина. Статус «масштабного проекта» дал возможность передать участок без торгов. Иначе говоря, самая дорогая часть всей конструкции, первая линия у моря, вошла в проект не как самостоятельный конкурсный объект, а как приложение к крупной девелоперской упаковке. Формально использован законный механизм. По сути, судя по последовательности решений, этот механизм сработал как способ вывести ценную землю из конкурентной процедуры.

Кто получил землю на первой линии

22 февраля 2023 года, по данным RUGRAD и Kaliningrad.ru, участок 39:05:010325:261 передали в аренду без торгов ООО «СЗ „Куршская Ривьера“» на срок до 2033 года. Назначение участка- «бытовое обслуживание». Сама компания связана с московскими учредителями. В материалах СМИ названы Игорь Гончаров, Виктор Сюков и Денис Кузнецов, а также уточняется связь «Куршской Ривьеры» с московской компанией «Аллтек Девелопмент», а Гончаров назван директором обеих структур.

На этом этапе власть ещё может говорить, что перед ней просто инвестор, пришедший развивать побережье. Но уже следующий шаг разрушает эту версию. Потому что земля, полученная без торгов под один проект и одного заявителя, начинает менять руки внутри частной орбиты.

Когда в схеме появились брянские банщики

После передачи участка, в апреле 2023 года регистрируется ООО «Соты жизни». Юридический адрес: Черняховск, улица Спортивная, 5 — будущая гостиница, которую ревитализирует компания «Башни Востока» Игоря Билоуса (того самого, что занят замком Тапиау). Но это так, лирика.

Важнее другое - структура учредителей:

47,5% — «СЗ «Куршская Ривьера»;

37% — Дмитрий Харланов, ИНН Брянской области;

10,5% — Светлана Лютова, она же генеральный директор, ИНН тоже Брянской области;

5% - Паулина Дегхан

По данным ФНС (bo.nalog.ru), «Соты жизни» по итогам 2023 года показали убыток в 5 тысяч рублей и нулевую выручку, по итогам 2025 года – уже 7,6 млн убытка. Балансовые активы отрицательные: минус 12 миллионов рублей. Классическая компания-пустышка: она есть, но никакой экономической деятельности не ведёт.

Именно здесь Брянск перестаёт быть географией и становится смыслом истории.

Дмитрий Харланов — владелец банного клуба «Добрыня» в селе Толмачёво Брянской области. Выручка ООО «Добрыня» в 2025 году — около 94 миллионов рублей. У него есть лицензии на медицинскую деятельность и розничную продажу алкоголя. Раньше он владел «Банным клубом» (ликвидирован), участвовал в ООО «Добрыня. Народные бани» (ликвидировано). Типичная история предпринимателя из сферы банно-оздоровительного бизнеса.

Светлана Лютова — его давний партнёр. Вместе они работали в ликвидированных ныне ООО «Добрыня. Брянск» и «Восток-Запад». Теперь она руководит «Сотами жизни» и владеет 10,5%.

Каким образом брянские банщики, без опыта строительства на побережье, с компанией-пустышкой, без инвестиций и выручки, получили доступ к самой дорогой земле Калининградской области?

Ответ: через московских девелоперов, которые получили эту землю от правительства области. А те, в свою очередь, «подключили» нужных людей. Схема, напоминающая классическую подставу конечного бенефициара: реальный владелец прячется за двумя-тремя юрлицами, а на поверхности — убыточная компания без активов.

Как земля сменила фактического хозяина

7 июня 2024 года участок на авандюне передают в субаренду «Сотам жизни». Этот факт приводят калининградские СМИ, где прямо сказано, что уже спустя почти 2 месяца после оформления субаренды компания получила разрешение на строительство банного комплекса.

Это и есть центральный перелом всей истории. Государство передавало землю без торгов одному инвестору, в составе одного инвестиционного обоснования. Фактическим оператором и выгодоприобретателем становится другая структура, созданная уже после передачи участка и контролируемая людьми из совсем иного бизнеса. Юридически это может называться субарендой. По существу, это выглядит как смена фактического хозяина актива без какого бы то ни было конкурса.

Как оздоровительный комплекс превратился в баню

Осенью 2024 года власти уже защищали проект именно как банный комплекс. В публикации Kaliningrad.ru от 3 октября 2024 года прямо говорится, что на Западном пляже построят банный комплекс, а правительство области утверждало, что разрешение выдано «в строгом соответствии с действующим законодательством», поскольку участок относится к зоне бытовых услуг, объект обеспечен централизованным водоотведением, а значит, строительство допустимо и в водоохранной зоне.

Там же указана площадь будущего одноэтажного здания - почти 900 кв. м.

Но уже в феврале 2025 года появляются куда более интересные детали. Инвестсовет при губернаторе Алексее Беспрозванных заочным решением согласовал корректировку параметров проекта и официально разрешил заменить первый «оздоровительный комплекс» на «банный комплекс».

При этом площадь на спорном участке сократили с 2 тыс. кв. м до 890 кв. м, а сам объект перенесли в число приоритетных, сдать его решили раньше изначального срока, уже в первом квартале 2028 года. Фактически инвестсовет просто согласовал изменения уже после выдачи разрешения на строительство в сентябре 2024 года.

Сначала объект фактически получает жизнь как баня, потом под него задним числом перестраивается инвестиционная документация. Значит, не проект определял стройку, а стройка диктовала, как перепишут проект.

Почему вся социальная часть выглядит прикрытием

После февральской корректировки особенно ясно стало, что в этом проекте второстепенно, а что главное.

Ларчик открывается просто, детский сад в Малиновке перенесли с 2027 на 2029 год, пляжное благоустройство и переход через железную дорогу отложили до конца 2028 года, муниципальную парковку до конца 2029 года, улично-дорожную сеть и инженерные сети до 2030 года. Физкультурно-оздоровительный комплекс в Малиновке сдвинули на 2032 год.

Зато банный комплекс на первой линии идёт впереди всего остального.

Это многое объясняет. Если бы цель состояла в развитии территории, приоритет получили бы детский сад, дороги, инженерия, безопасный доступ к морю. Здесь приоритет получает коммерческий объект на золотой земле. Следовательно, жилая и социальная часть проекта играет роль упаковки. Реальная ценность сосредоточена на авандюне.

Как эта история вписывается в уже известный зеленоградский контекст

Дополнительную тяжесть истории придаёт дело бывшего главы Зеленоградска Сергея Кошевого. Следственный комитет в апреле 2025 года завершил расследование дела Кошевого. По версии следствия, в 2016 году он подписал незаконное разрешение на ввод в эксплуатацию фактически недостроенного объекта на улице Приморской в Зеленоградске, после чего фигуранты получили право льготного выкупа земли без торгов, а ущерб муниципалитету следствие оценило более чем в 10,8 млн рублей.

Сейчас Кошевой уже не чиновник, и неизвестно сумеет ли он остаться на свободе, с учётом того, что обвинения, выдвинутые против него, довольно серьёзные, а рассматриваются они не в Калининградской области, а во Фрунзенском районном суде Санкт-Петербурга. Туда дело специально перенесли, поскольку Верховный Суд не особо верил в независимость рассмотрения в пределах янтарного края.

Разумеется, это отдельное дело. Но совпадение механики слишком показательно, чтобы его игнорировать. Снова побережье, снова льготный режим, снова земля, которая уходит без торгов, снова решения власти, превращающие дефицитный публичный ресурс в частный актив. Значит, история с брянскими банщиками не выглядит случайным сбоем. Она ложится в уже узнаваемую практику обращения с приморской землей.

Послесловие

Если собрать все факты в одну линию, картина выглядит предельно ясно даже для обычного человека. Сначала Кошевой оформляет и межует участок на авандюне, то есть превращает чувствительную часть побережья в отдельный актив. Затем под соседнюю территорию в Малиновке заранее меняют градостроительные параметры. После этого инвестсовет при экс-губернаторе Антоне Алиханове упаковывает разнесённые земли в один «масштабный проект» и открывает коридор для передачи без торгов. Участок получает «Куршская Ривьера».

Затем возникают «Соты жизни», компания без выручки и без собственной проектной истории, но с регистрацией в Черняховске, в здание, которое «реконструирует» известный всем герой Игорь Билоус, принявший на себя нелёгкую ношу в форме инвестиций в замок Тапиау за два миллиарда рублей.

Потом этот участок уходит «Сотам» в субаренду. Потом (так необходимый на берегу моря) грандиозный «оздоровительный комплекс» превращается просто в банный. Ничего криминально в этом деле, конечно, нет. Попариться берёзовыми веничками на берегу авандюны да с шикарным видом на море, чем не мечта для приезжих из Брянска, Кемерово или Москвы?

Потом инвестсовет уже задним числом переписывает параметры проекта. Вся социальная часть, дороги, садик, благоустройство, отъезжает вправо по срокам, в то время как баня на первой линии получает зелёный свет первой.

И вот уже брянские банщики заготавливают берёзовые веники, чтобы парить брянское землячество, ведь в последние несколько лет в регионе прямо ощущается наплыв приезжих из Брянска.

Это сильно смахивает на схему, в которой институт «масштабного инвестиционного проекта» использован как ширма для передачи дорогой приморской земли заранее определённому кругу лиц, а цепочка решений власти, от межевания до корректировки инвестсоглашения, обслуживала не публичные интересы, а конечного частного бенефициара.

В таком наборе обстоятельств необходима тщательная прокурорская проверка, чтобы выявить признаки обхода конкурентных процедур, злоупотребления полномочиями, законность субаренды льготно полученного участка, правомерность изменения назначения объекта и обоснованность всех решений, которые превратили авандюну в бизнес для своих.

© ИА Русский Запад/аш