Спецобзор: спрос на первичное жилье остается стабильно высоким

По словам экспертов, в первом квартале 2014 года спрос на жилье первичного рынка в Калининграде, как и в 2013 году, остается стабильно высоким. Квадратный метр в новостройке потихоньку прибавляет в цене, с некоторым опозданием реагируя на увеличение курса евро. Но это не отпугивает потенциальных собственников, стремящихся спасти накопления от обесценивания путем их вложения в жилую недвижимость. 

Особой привлекательностью для покупателей пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Причем за квартирами в Калининградскую область едут жители Дальнего Востока, Средней Азии, Урала, Севера. Они приобретают жилье в основном для себя. На их долю приходится около 45% жилищных сделок. 

Покупателей из Москвы и Санкт-Петербурга жилая недвижимость интересует прежде всего в качестве инвестиционного объекта. Поэтому они стали больше вкладывать денег в жилье в Краснодарском крае и за границей. Очередной инвестиционной площадкой для столичных инвесторов может оказаться Крым, где цены на недвижимость после присоединения к России, по некоторым оценкам, подскочили на 50%, несмотря на объявленный мораторий по сделкам. 

Калининградцы также не отказались бы от приобретения недвижимости за границей. Наиболее привлекательными для потенциальных инвесторов являются недорогие жилые объекты в Испании, Хорватии, Греции, Болгарии и некоторых других странах. 

Отметим, если сравнить процентные ставки по ипотеке в России и странах Европы, то разница будет не в нашу пользу. Хотя сейчас ставки в кредитных организациях зарубежных стран уже пошли вверх из-за неблагоприятных макроэкономических показателей и повышения уровня инфляции. 

Тем не менее в европейских банках годовые проценты по кредитам на жилье пока небольшие - от 1,5 до 3%. В полтора раза выше ставки в США, где заемные денежные средства на жилье выдаются под 3,5-4%. 

В российских банках можно получить жилищный кредит в среднем под 12-14% годовых. Кредиты по пониженным ставкам от 9,5-10,5% могут оформить военнослужащие, учителя и молодые семьи в рамках специальных кредитных продуктов. 

Исключение составляют отдельные программы кредитования некоторых банков, в которых заявлены какие-то мифические для обычных заемщиков проценты на уровне 7-9% в год. 

Между тем, как отмечают эксперты, ипотека в России набирает популярность. По сравнению с прошлым годом спрос на ипотеку в 2014 году в Калининградской области вырос более чем в два раза, несмотря на немалые проценты. В частности, в Сбербанке за январь-февраль текущего года выдали жилищных кредитов в 2,3 раза больше. Увеличение объемов жилищного кредитования в Калининградской области связано с прогнозируемым ростом цен на объекты жилой недвижимости и подъемом в сфере жилищного строительства. 

Стоит отметить, на жилищном рынке в Калининградской области сейчас работают около 10 добросовестных застройщиков, которые реализуют крупные строительные проекты общей площадью до 400 кв. метров жилья. За несколько лет они выдержали проверку на прочность и заслужили доверие дольщиков. Квартиры у этих застройщиков теперь приобретаются еще на начальной фазе строительства. Хотя несколько лет назад подобные сделки заключались редко. В основном жилье покупалось перед сдачей дома в эксплуатацию. 

Не секрет, что сегодня интересы застройщиков и потенциальных покупателей жилья подогревают несколько факторов: зачистка банковской системы, падение курса рубля и предстоящий Чемпионат мира по футболу 2018 года. Причем калининградцы и сторонние инвесторы предполагают еще и заработать на покупке-продаже жилья, стоимость которого будет повышаться. 

Отметим, по итогам 2013 года средняя цена за квадратный метр в новостройках Калининграда из-за роста курса валюты увеличилась на 10-12% и составила 54-55 тыс. рублей. Максимальная стоимость квадрата в отдельных домах областного центра и Светлогорска может доходить до 60-70 тыс. рублей. Минимальная – 45-48 тыс. рублей. 

Очередное повышение цены на первичном рынке жилья ожидается нынешним летом. Причем это произойдет не только из-за валютного курса, но и с учетом классических факторов – сезонности и инфляции. Для тех, кто уже успел вложиться в строительство и намерен отбить потраченные деньги, в том числе и за счет сдачи квартир, предполагаемый прирост к моменту сдачи жилого дома может составить значительную сумму. 

Вероятной причиной скачка цен на первичном рынке в долгосрочной перспективе эксперты называют предстоящий строительный бум в преддверии ЧМ-2018, один из этапов которого пройдет в Калининграде. Соревнования мирового значения, безусловно, привлекут на территорию области многочисленных гостей, которые ради этого события могут заранее приобрести квартиру в городе или на побережье. Аналогичная ситуация наблюдалась в Краснодарском крае в период подготовки зимних Игр в Сочи. Да и сейчас спрос на жилье в южном регионе остается высоким. 

В Калининграде уже приступили к строительным работам по созданию объектов инфраструктуры к Чемпионату мира. Как следствие, пошли в рост цены на стройматериалы. А значит, не за горами повышение себестоимости любого строительства, включая жилищное. 

Вторичный рынок, элитное жилье и дорогостоящие особняки вряд ли ответят всплеском цен на предстоящее спортивное событие. На стоимость этих объектов не повлиял даже рост курса валюты. Более того, обладатели вторички готовы еще приспустить цены чуть ли не по первому требованию покупателей. 

На рынке загородной недвижимости также продолжается период затишья, который наступил после кризиса 2008 года. Небольшое оживление лишь вносят сделки по купле-продаже земли, ранее предназначавшейся для возведения коттеджных поселков. В настоящее время спросом пользуются только отдельные земельные участки под индивидуальное жилое строительство из-за не очень высокой цены.