«Русский запад» – новости Калининграда
Ипотека в кризис: быть или не быть?
27.01.2015 08:00
Аналитики считают, что кризис как таковой еще впереди, что ярко отразится на рынках жилой недвижимости и ипотечного кредитования.
После "черного вторника" в декабре ситуация на ипотечном рынке изменилась кардинально. Валютная ипотека умерла, а рублевые кредиты теперь могут себе позволить только семьи, имеющие ежемесячный доход не менее 150 тыс. рублей.
Итак, 16 декабря 2014 года Центральный банк РФ повысил ключевую ставку до 17%, а ставки по ипотеке предсказуемо вышли на уровень 17-29%. Например, банк "Возрождение" теперь выдает ипотеку под 17,5% годовых, "Уралсиб" и "Открытие" увеличили ставку до 22%, а "Связь-банк" — до 25-29%. Последними повысили ставки лидеры ипотечного рынка — Сбербанк и ВТБ24, на долю которых приходится 80% от общего числа ипотечных кредитов.
Ужесточились также и условия по строительной готовности. Теперь ВТБ24 выдает кредиты только на новостройки в стадии 80-процентной готовности. В свою очередь, Сбербанк тоже проявил ужесточение по отношению к заемщикам и повысил ставку по ранее одобренным кредитам, а также увеличил до 30-50% сумму минимального первоначального взноса.
При этом количество неодобренных заявок на ипотеку в банках за последний месяц выросло примерно на 15%. В этой связи очевидно, что нынешняя ситуация требует от покупателей взвешенного анализа происходящего и более внимательного подхода к крупным приобретениям. Интерес к покупке жилья по ипотеке будет всегда, но вопрос в том, насколько будут доступны кредиты.
По оценкам экспертов, критичной является уже ставка в 15% — это своего рода психологическая планка, при которой число запросов на получение кредита снижается уже на треть. Дальше – больше: казалось бы, банки предоставляют ипотечные кредиты по ставкам 25-35%, но эти ставки декларативные, а реально желающих брать такие займы практически нет.
Одновременно с этим рост ставок чреват стагнацией рынка ипотеки и, как следствие, снижением денежной массы, за счет которой банки осуществляют операционную деятельность. Иными словами, в сохранении этого бизнеса в первую очередь заинтересованы сами банки.
Между тем в Калининграде в 2015 году банки все же надеются выдать 5 300 ипотечных кредитов на общую сумму 7 млрд. рублей. Исполнению этого плана может помешать лишь резкое повышение процентной ставки по кредитам со стороны банков.
По данным регионального Министерства строительства, в 2014 году за 10 месяцев калининградцам было выдано порядка 4 978 ипотечных займов на сумму 8 211 млрд. рублей, что составило порядка 94% от запланированного объема.
Вместе с тем стагнация рынка ипотечного кредитования хотя и опосредованно, но весьма значительно влияет на строительный бизнес, - ипотека является одним из основных драйверов развития рынка недвижимости. В среднем доля ипотеки на первичном рынке в массовом сегменте составляла в 2014 году 50-60%.
Возможно, что для стимулирования продаж сейчас застройщики будут разрабатывать различные программы рассрочек. Но рассрочки не могут быть полноценной заменой ипотеке, поскольку рассрочка обычно предполагает первоначальный взнос от 50% стоимости жилья. Соответственно, воспользоваться такими программами смогут далеко не все.
Кроме того, неуклонно растут цены и на строительные материалы. В том же Калининграде рост цен на такие позиции, как кирпич, песок, кровля, цемент, уже составил 10-15%, а местами - до 20-30%.
При этом калининградским строителям необходимо только в 2015 году для реализации программы "Жилье" построить более 50 тыс. кв. м, и это не говоря уже о крупных стройках по ФЦП.
В качестве борьбы с инфляцией региональный Минстрой намерен жестко мониторить цены на стройматериалы отечественного производства и требовать объяснений от поставщиков в случае необоснованного повышения цен.
Возвращаясь к вопросу ипотеки, надо отметить, что некоторые эксперты советуют не паниковать, так как Правительство РФ уже объявило о том, что будет принят ряд мер для стабилизации ипотечного рынка. В частности, обещана докапитализация банков на 1 трлн. рублей, а также увеличение размера страхового взноса по вкладам в два раза. Кроме того, Минфин РФ обещает укрепление курса рубля в этом году.
Однако другие аналитики считают, что кризис как таковой еще впереди. Реальные отголоски кризиса можно будет почувствовать только весной-летом этого года. Люди станут беднее, потому что произойдет скачок цен. У населения будет оставаться все меньше наличных денежных средств, все будет уходить на еду и коммуналку, а недвижимость, скорее всего, и дальше будет дорожать.
В свою очередь, первый заместитель председателя Правительства РФ Игорь Шувалов заявил, что одна из задач антикризисного плана правительства - помочь "рядовым гражданам и предпринимателям адаптироваться к новым реальностям".
Игорь Шувалов считает текущую экономическую ситуацию в стране значительно более сложной, чем кризис 2008 года.
"Внешне проявления мы наблюдаем такие, как будто это мягче, чем 2009 год, но это только кажущаяся легкость, - сказал Шувалов. - Ничего хорошего в существующей ситуации нет, она очень тяжелая, и думаю, что она будет усугубляться. Нужно готовиться к тому, что люди будут выходить на рынок как безработные".
Одновременно с этим кризис отразился и на жизни весьма обеспеченных граждан. На отечественном рынке недвижимости возникла новая тенденция — запросы состоятельных покупателей стали более скромными. Сейчас основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 кв. метров, а средний бюджет покупки не превышает $3 млн.
При этом торг на рынке дорогого жилья сегодня очень даже уместен. Этим и пользуются покупатели, пытаясь приобрести за $3 млн. то, что еще пару месяцев назад стоило вдвое дороже. Как ни парадоксально, но некоторым это удается. Правда, на серьезные скидки идут в основном те, кому нужно срочно продать квартиру или дом.
Вместе с тем весьма существенно сократилось предложение качественного жилья. На первичном рынке это происходит из-за вымывания ликвидных квартир ходовых площадей в готовых проектах. А на вторичном рынке подобное возможно из-за неготовности собственников "отдавать задешево", в связи с чем снимают свои квартиры с продажи.
Эксперты прогнозируют, что дефицит качественных объектов будет только увеличиваться. Эксперты также не исключают, что часть целевой аудитории сегмента "люкс", имеющая сбережения в валюте, по-прежнему ожидает дальнейшего изменения валютного курса, чтобы совершить покупку по беспрецедентным для премиального рынка условиям. Состоятельные покупатели ждут определенности, когда им с экранов телевизоров объявят, что доллар стоит и будет стоить столько-то. Они рассчитывают на более серьезное снижение цен.
По сути, того же ждут и все остальные жители страны. Правда, цели у них несколько иные: выплатить ипотеку или любой другой кредит, оплатить коммуналку, накормить, обуть, одеть и выучить детей. В общем, просто выжить.
© Информационное агенство Русский Запад
После "черного вторника" в декабре ситуация на ипотечном рынке изменилась кардинально. Валютная ипотека умерла, а рублевые кредиты теперь могут себе позволить только семьи, имеющие ежемесячный доход не менее 150 тыс. рублей.
Итак, 16 декабря 2014 года Центральный банк РФ повысил ключевую ставку до 17%, а ставки по ипотеке предсказуемо вышли на уровень 17-29%. Например, банк "Возрождение" теперь выдает ипотеку под 17,5% годовых, "Уралсиб" и "Открытие" увеличили ставку до 22%, а "Связь-банк" — до 25-29%. Последними повысили ставки лидеры ипотечного рынка — Сбербанк и ВТБ24, на долю которых приходится 80% от общего числа ипотечных кредитов.
Ужесточились также и условия по строительной готовности. Теперь ВТБ24 выдает кредиты только на новостройки в стадии 80-процентной готовности. В свою очередь, Сбербанк тоже проявил ужесточение по отношению к заемщикам и повысил ставку по ранее одобренным кредитам, а также увеличил до 30-50% сумму минимального первоначального взноса.
При этом количество неодобренных заявок на ипотеку в банках за последний месяц выросло примерно на 15%. В этой связи очевидно, что нынешняя ситуация требует от покупателей взвешенного анализа происходящего и более внимательного подхода к крупным приобретениям. Интерес к покупке жилья по ипотеке будет всегда, но вопрос в том, насколько будут доступны кредиты.
По оценкам экспертов, критичной является уже ставка в 15% — это своего рода психологическая планка, при которой число запросов на получение кредита снижается уже на треть. Дальше – больше: казалось бы, банки предоставляют ипотечные кредиты по ставкам 25-35%, но эти ставки декларативные, а реально желающих брать такие займы практически нет.
Одновременно с этим рост ставок чреват стагнацией рынка ипотеки и, как следствие, снижением денежной массы, за счет которой банки осуществляют операционную деятельность. Иными словами, в сохранении этого бизнеса в первую очередь заинтересованы сами банки.
Между тем в Калининграде в 2015 году банки все же надеются выдать 5 300 ипотечных кредитов на общую сумму 7 млрд. рублей. Исполнению этого плана может помешать лишь резкое повышение процентной ставки по кредитам со стороны банков.
По данным регионального Министерства строительства, в 2014 году за 10 месяцев калининградцам было выдано порядка 4 978 ипотечных займов на сумму 8 211 млрд. рублей, что составило порядка 94% от запланированного объема.
Вместе с тем стагнация рынка ипотечного кредитования хотя и опосредованно, но весьма значительно влияет на строительный бизнес, - ипотека является одним из основных драйверов развития рынка недвижимости. В среднем доля ипотеки на первичном рынке в массовом сегменте составляла в 2014 году 50-60%.
Возможно, что для стимулирования продаж сейчас застройщики будут разрабатывать различные программы рассрочек. Но рассрочки не могут быть полноценной заменой ипотеке, поскольку рассрочка обычно предполагает первоначальный взнос от 50% стоимости жилья. Соответственно, воспользоваться такими программами смогут далеко не все.
Кроме того, неуклонно растут цены и на строительные материалы. В том же Калининграде рост цен на такие позиции, как кирпич, песок, кровля, цемент, уже составил 10-15%, а местами - до 20-30%.
При этом калининградским строителям необходимо только в 2015 году для реализации программы "Жилье" построить более 50 тыс. кв. м, и это не говоря уже о крупных стройках по ФЦП.
В качестве борьбы с инфляцией региональный Минстрой намерен жестко мониторить цены на стройматериалы отечественного производства и требовать объяснений от поставщиков в случае необоснованного повышения цен.
Возвращаясь к вопросу ипотеки, надо отметить, что некоторые эксперты советуют не паниковать, так как Правительство РФ уже объявило о том, что будет принят ряд мер для стабилизации ипотечного рынка. В частности, обещана докапитализация банков на 1 трлн. рублей, а также увеличение размера страхового взноса по вкладам в два раза. Кроме того, Минфин РФ обещает укрепление курса рубля в этом году.
Однако другие аналитики считают, что кризис как таковой еще впереди. Реальные отголоски кризиса можно будет почувствовать только весной-летом этого года. Люди станут беднее, потому что произойдет скачок цен. У населения будет оставаться все меньше наличных денежных средств, все будет уходить на еду и коммуналку, а недвижимость, скорее всего, и дальше будет дорожать.
В свою очередь, первый заместитель председателя Правительства РФ Игорь Шувалов заявил, что одна из задач антикризисного плана правительства - помочь "рядовым гражданам и предпринимателям адаптироваться к новым реальностям".
Игорь Шувалов считает текущую экономическую ситуацию в стране значительно более сложной, чем кризис 2008 года.
"Внешне проявления мы наблюдаем такие, как будто это мягче, чем 2009 год, но это только кажущаяся легкость, - сказал Шувалов. - Ничего хорошего в существующей ситуации нет, она очень тяжелая, и думаю, что она будет усугубляться. Нужно готовиться к тому, что люди будут выходить на рынок как безработные".
Одновременно с этим кризис отразился и на жизни весьма обеспеченных граждан. На отечественном рынке недвижимости возникла новая тенденция — запросы состоятельных покупателей стали более скромными. Сейчас основной объем сделок приходится на объекты площадью до 150 кв. метров, а средний бюджет покупки не превышает $3 млн.
При этом торг на рынке дорогого жилья сегодня очень даже уместен. Этим и пользуются покупатели, пытаясь приобрести за $3 млн. то, что еще пару месяцев назад стоило вдвое дороже. Как ни парадоксально, но некоторым это удается. Правда, на серьезные скидки идут в основном те, кому нужно срочно продать квартиру или дом.
Вместе с тем весьма существенно сократилось предложение качественного жилья. На первичном рынке это происходит из-за вымывания ликвидных квартир ходовых площадей в готовых проектах. А на вторичном рынке подобное возможно из-за неготовности собственников "отдавать задешево", в связи с чем снимают свои квартиры с продажи.
Эксперты прогнозируют, что дефицит качественных объектов будет только увеличиваться. Эксперты также не исключают, что часть целевой аудитории сегмента "люкс", имеющая сбережения в валюте, по-прежнему ожидает дальнейшего изменения валютного курса, чтобы совершить покупку по беспрецедентным для премиального рынка условиям. Состоятельные покупатели ждут определенности, когда им с экранов телевизоров объявят, что доллар стоит и будет стоить столько-то. Они рассчитывают на более серьезное снижение цен.
По сути, того же ждут и все остальные жители страны. Правда, цели у них несколько иные: выплатить ипотеку или любой другой кредит, оплатить коммуналку, накормить, обуть, одеть и выучить детей. В общем, просто выжить.
© Информационное агенство Русский Запад