Коммерческая недвижимость в Калининграде: сложно купить, ещё труднее продать

Основная причина снижения цен - снижение спроса на недвижимость данного сегмента рынка, что является закономерностью в условиях нынешней экономической ситуации. В нашем же регионе экономические трудности стали дополнительным испытанием на прочность для участников рынка коммерческой недвижимости, который к тому же вынужден преодолевать трудности, вызванные спецификой Калининградской области.

По мнению экспертов, рынок коммерческой недвижимости начал «хромать» ещё с прошлого года. То есть больше чем полтора года он находится в стагнации. Ситуация на этом рынке гораздо хуже, чем на рынке жилой недвижимости. Снижение объёмов промышленного производства (в первом полугодии на 12,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), розничной торговли (снижение на 2,4%) и другие явления в экономике и на потребительском рынке отразились на покупательской активности в Калининграде.

В риелторских агентствах отмечают, что за последние полтора года цены на аренду и продажу коммерческой недвижимости снизились в среднем на 18-20%. Этот фактор не способствует увеличению числа клиентов: сейчас в месяц крупные агентства в среднем по городу регистрируют 1-2 сделки по недвижимости из этого сегмента.
Кроме того, если раньше коммерческую недвижимость пытались продавать в эквиваленте, то сейчас стоимость торговых площадей офисов в Калининграде не привязана к курсу валют.

«Цены в рублях остаются низкими даже сейчас, когда рубль снова упал. Если есть реальный покупатель, идут на скидки и застройщики, и собственники», - прокомментировал корреспонденту информационного агентства «Русского Запада» ситуацию на рынке коммерческой недвижимости генеральный директор агентства недвижимости «Клипер», вице-президент Гильдии риелторов Калининграда Олег Перевалов.


Олег Перевалов

По данным экспертов, если на конец 2013 года - начало 2014 года средняя стоимость продажи 1 квадратного метра коммерческой недвижимости составляла 45-80 тыс. рублей, то в настоящее время цена за квадрат упала до 40-60 тыс. рублей.

Стоимость аренды торговых площадей варьировалась в пределах 1,5 тыс. - 2 тыс. рублей за 1 кв. метр, в настоящее время она составляет от 800 до 1200 рублей за 1 кв. метр. В сегменте streetretailэта стоимость находится в пределах 600-700 рублей за 1 кв. метр. Аренда одного квадратного метра складских помещений обойдётся от 350 до 500 рублей.
Предложений на рынке купли/продажи, аренды коммерческой недвижимости в два-три раза больше спроса.

Антисанкции vs. эксклав

Рынок коммерческой недвижимости, пожалуй, один из чувствительных индикаторов деловой активности, которая существенно снизилась в регионе после введения Россией ответных санкций. Российские антисанкции повлияли на положение дел в импортозависимой Калининградской области сильнее, чем во многих других регионах страны.

«По сравнению с прошлым годом ситуация значительно отличается. Калининград - импортозависимый регион, и большинство продуктов - завозные. На ситуации негативно отразились антисанкции.
Даже если есть российские аналоги продуктов, то их дороже к нам привезти. На этом у нас сидело много бизнеса, а раз это влияет на бизнес, значит, это влияет на коммерческую недвижимость. Сокращается количество участников рынка, которые арендуют, покупают производственные мощности...
В конце года повлиял рост курса валюты, в этом году многие бизнесы стали сокращаться, и на коммерческой недвижимости это сильно отразилось, - говорит Олег Перевалов. - Уменьшились грузоперевозки – меньше спрос на складские помещения, идёт продажа с колес, завозят небольшими партиями. С 2016 года перестаёт действовать закон о ОЭЗ. Участники этого рынка в ожидании, новых производств открывается немного».

Две проблемы street retail

Между тем калининградскому street retail (формат торговли, при котором первые этажи домов на улице отданы под небольшие специализированные магазины в противовес крупным торговым центрам) приходится как-то подстраиваться к низкой покупательной способности калининградцев и делать это с учётом кажущегося переизбытка торговых площадей.


Вроцлав (Польша): торговых центров много, но все они находят покупателя.

В настоящее время жители предпочитают промтоварный ритейл торговых центров, которых в городе, согласно распространённому заблуждению, «имеется достаточное количество».
«Вполне можно говорить и о переизбытке торговых площадей. Калининград стал пионером в России по выведению первых этажей под торговые площади. Это имело свою выгоду, а потом, когда стали появляться удобные многофункциональные центры, где были все те бренды, которые были на улице, соответственно, streetretail стал испытывать сложности даже не в связи с общей экономической ситуацией, а чисто из-за местоположения», - отмечает Олег Перевалов.

Однако если же посмотреть на соседнюю Польшу, то там, в городах, сопоставимых по численности населения с Калининградом и даже меньше, гораздо больше торговых центров, и они не пустуют.
Добиться такого же в Калининграде, особенно если не рассчитывать на улучшение экономической ситуации в самое ближайшее время, можно, но только развивая туристическую отрасль, делая акцент на увеличение въездного туризма.
Для этого должна быть выработана полномасштабная программа по улучшению туристической привлекательности региона.
Пока же область может рассчитывать на единичные мероприятия мирового масштаба, такие как Чемпионат мира по футболу в 2018 году.
Однако Чемпионат мира не окажет значительного влияния на состояние рынка коммерческой недвижимости, по крайней мере, не в таком объёме, как многие рассчитывают, в том числе и инвесторы. Уже сейчас обеспеченность Калининградской области гостиницами имеет один из самых высоких показателей по стране. Гостевые дома и хостелы вступили в конкуренцию с гостиницами.

Калининградские предприниматели корректируют затраты

Президент Гильдии риелторов Калининграда, руководитель агентства недвижимости «Калининград» Ирина Семыкина уверена, что местный бизнес выживет.

«Ситуация экономическая поменялась очень сильно - соответственно, и предприниматели предпринимают действия к уменьшению своих затрат. Калининградцы объективно смотрят на экономическую и политическую ситуацию, корректируют свои действия.


Бизнес начинает подстраиваться под экономическую ситуацию.

Что касается аренды – переезжают в более маленькие помещения, где-то группируются по отраслевым структурам. Мы всё равно будем работать, мы тоже являемся арендаторами, и нам всё равно нужно работать. Те, кто работал до сегодняшнего дня, вряд ли большая масса из них начнет сильно сворачиваться», - сообщила Ирина Семыкина «Русскому Западу».
Она отмечает такую тенденцию, что сейчас в Калининграде коммерческую недвижимость в основном покупают приезжие с Дальнего Востока. Приобретается готовый бизнес в сфере общепита или увеселительные заведения.
По всей видимости, пока именно грамотная диверсификация расходов сможет помочь предпринимателям, занятым на рынке коммерческой недвижимости. Ещё можно подождать следующего лета, когда, по интуитивным предположениям ряда риелторов, ситуация в этом сегменте рынка может улучшиться.

© Информационное агентство Русский Запад. Специальный корреспондент Наталья Алексеева