Квартирный вопрос

17 мая состоялось заседание Государственного совета России по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности под руководством президента России Владимира Путина. Обсуждались ипотечное кредитование, долевое строительство, развитие рынка арендного жилья.

По следам этого события Общественная палата Калининградской области организовала круглый стол на тему регионального жилищного рынка. По приглашению Палаты и. о. министра строительства Калининградской области Амир Кушхов представил доклад о ситуации на строительном рынке региона, перспективах развития строительного комплекса и рынка доступного жилья.

Впереди России всей

Последние годы жилищный рынок Калининградской области переживает бурный расцвет. Только с 2011 по 2015 год в регионе введено в эксплуатацию 4 млн 800 тысяч кв. м общей площади жилых домов. Последние два года оказались рекордными по количеству построенного в регионе жилья. В 2014 году этот показатель составил 1 млн 116 тысяч кв. м, по итогам 2015 года было введено 1 млн 206 тысяч кв. м жилья. Из них 438,4 тысяч кв. м пришлось на индивидуальное жильё, ещё 219,4 тысяч кв. м - это объём жилья экономического класса, что составило 110% от планового задания. Для сравнения, по прогнозу властей, в ближайшие 5 лет доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) вырастет до 45% от общего объема. В то же время для повышения доступности жилья к 2020 году намечается увеличить долю жилья эконом-класса до 25% от общего объёма.

В прошлом году общая площадь помещений, приходящихся в среднем на одного жителя, введённая в действие за год, составила 1,24 кв. м на человека. Такие объёмы позволили области занять третье место по России, после Тюменской области (1,46) и Ленинградской области (1,31). Цифра по России составляет 0,57 кв. м на человека, т. е. в 2 раза меньше, чем в регионе.

В соответствии с планом социально-экономического развития региона до 2020 года министерство строительства Калининградской области подготовило два возможных сценария развития ситуации на региональном жилищном рынке. Оптимистичный прогноз предусматривает ввод в течение 5 лет в эксплуатацию 4,5 млн кв. м жилья общей площади, пессимистичный - всего 3,4 млн кв. м. Как считает и.о. министра строительства Калининградской области Амир Кушхов, достижение указанных показателей базируется на экономических «китах». При этом основополагающим должен стать принцип комплексной застройки, которая должна превалировать над точечной, но пока недостаточно развита. В 2014 году объём комплексной застройки составил 45% от общего ввода жилья, в минувшем году эта цифра выросла до 55%.

Где лучше жить?

По прогнозу областного минстроя, в ближайшие годы наиболее привлекательными территориями для развития комплексного жилищного строительства може стать Гвардейский район - из-за своей близости к областному центру. Развитие дорожной сети будет способствовать инвестированию проектов жилищного строительства. Безусловно, внимание инвесторов приковано к приморской зоне: Янтарный, Зеленоградск, Пионерский, где ведётся развитие рекреационных зон. В последнем к тому же намечается создание портового терминала, что повышает привлекательность муниципалитета, несмотря на дефицит земли.

Интерес застройщиков к освоению приморской зоны также связан с общей востребованностью у населения малогабаритного жилья. Квартиры площадью 16 и 25 кв. м особенно популярны в курортных городах, так как вполне подходят для отдыха или летних каникул, а не для постоянного проживания. Чиновники в настоящее время не могут точно сказать, насколько массово приживётся веяние, но власти видят целесообразным увеличить долю малогабаритных квартир с фиксированной ценой на рынке жилья. При этом такое жильё востребовано не только среди курортников, основными приобретателями малогабаритного жилья в силу его невысокой стоимости обычно становятся молодые семьи и граждане пенсионного возраста.

При всём при этом, в процессе достижения плановых показателей по вводу жилья в эксплуатацию к 2020 году региональные власти делают ставку на комплексное освоение территорий восточных районов Калининградской области, согласно поручению губернатора Николая Цуканова развивать восток региона.

В ближайшие годы в Черняховске, Советске и Озёрске планируется развитие промышленных площадок и сельского хозяйства, в связи с чем намечается приток специалистов и рабочих, участвующих в производстве. Во всех городах под жилищное строительство сформирован резерв земельных участков.

Перспективными точками роста, в том числе, считаются так называемый Новый город в районе посёлка Куликово, и, безусловно, остров Октябрьский, но надо понимать, что там будет «элитное жильё».

Субсидии запланированы

В прошлом году, по данным Центробанка, жителям области выдано 4350 ипотечных жилищных кредитов на сумму 6,9 млрд рублей. На сегодняшний день количество граждан, обратившихся за ипотечным кредитом, значительно снизилась. Сказываются последствия кризиса и более жёсткие требования со стороны банков. К тому же, получение ипотечного кредита зависит от уровня инфляции, ставки рефинансирования и других причин.

Вместе с тем, доступность выдачи таких кредитов остаётся лучшим стимулом для развития жилищного строительства. За последние 5 лет доля Калининградской области в Северо-Западном федеральном округе по объёму выданных кредитов показала рост с 3,6% до 4,8%. По итогам 2015 года банки предоставляли ставку по ипотеке по наиболее низкой ставке (по сравнению с другими регионами) - 12,77%, это второй показатель по России после Псковской области.

В 2016 году правительство Калининградской области продолжит мероприятия по субсидированию части процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам за счёт средств областного бюджета. Несмотря на то, что во второй половине прошлого года эффективность этой меры оказалась невелика, ожидается, что субсидия из областного бюджета будет предоставлена не менее 1000 граждан. Эти средства уже заложены в бюджет.

Вне зоны доступа

При всей оптимистичности планов и показателей перспективы развития рынка доступного жилья не такие уж и радужные. Проблема не в том, что нет земли для стройки, а в застройщиках.

К настоящему времени на первичном рынке скопилось приличное количество нереализованного жилья. Министерство строительства называет цифру в 4788 квартир. Если привязываться к 2015 году, это 30% от введённого в прошлом году жилья. Причины для этого разные: к примеру, квартиры могут быть просто переоценены. Но это только цветочки.

Судя по докладу главы регионального минстроя, прогноз по долевому строительству подпитывается постоянными тревогами. Несмотря на то, что в минувшем году не добавилось проблемных объектов, учитывая все факторы - подорожание строительных материалов, отсутствие собственных средств у застройщика и/или отсутствие доступных кредитов, снижение уровня покупательской способности, падение объёмов ипотечного кредитования - риск появления новых проблемных объектов остаётся высоким. По состоянию на 1 января 2016 «контрольно-надзорные мероприятия» применены в отношении порядка 220 застройщиков, свыше 410 объектов долевого строительства. Общая сумма обязательств по заключённым договорам долевого участия в размере 40 млрд рублей.

В то же время необходимо признать, что процесс защиты прав участников долевого строительства не стоит на месте. С момента формирования реестра проблемных объектов решены вопросы 18 домов, квартиры получили 884 граждан. В 2015 году исключены из перечня проблемных шесть жилых объектов, восстановлены жилищные права 134 граждан. С начала текущего года введены в эксплуатацию семь домов, где проживают 532 дольщика. До конца текущего года планируется решение проблем ещё шести многоквартирных домов, в 2017- 18 годах - 8 объектов. Соотношение проблемных домов к количеству всех строящихся домов в регионе составляет около 3%.

© Денис Зайцев-Болотников

© Фото автора и Алексея Шабунина