Калининградская область — лучшее место для жизни в России

С января по июль 2018 года, по данным Калининградстат (Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области), в Калининградской области введено в эксплуатацию 455,4 тысячи квадратных метров жилья: 915 жилых домов или 6 328 квартир. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 12,3%. Сохранится ли тенденция к росту объёмов? Какие риски таят федеральные законодательные новеллы? В актуальной ситуации в жилищном строительстве в регионе разобрался «Русский Запад».

До сих пор строительные компании широко пользовались таким удобным способом софинансирования строительства жилья как долевое участие граждан. Покупатели выступают в роли финансовых институтов, заранее оплачивая ещё не построенное жильё. Застройщик, а с ним и сам покупатель, экономит при этом на процентах по кредитам, которые приходится брать, если у застройщика нет достаточных собственных средств.

В течение ближайших двух лет на региональном рынке жилого строительства произойдут большие, чтобы не сказать, тектоническое изменения. Размах перемен обусловлен спецификой рынка первичного жилья. По данным правительства Калининградской области, «строительство подавляющего большинства объектов жилищного строительства осуществляется с привлечением средств дольщиков».

Причина: обманутые дольщики

Долевое строительство в его нынешней форме власти планируют отменить уже в 2020 году. Застройщикам позволят продавать квартиры исключительно в домах, которые уже возведены. Политические решения по сути приняты, речь только о нюансах и сроках.

Причина ужесточения? Руководство страны не хочет больше мириться с проблемой обманутых дольщиков. В России их 122 тысячи. К ним в ближайшее время могут добавиться ещё порядка 15 тысяч — как следствие проблем у крупного московского девелопера Urban Group.

«Главная цель реформы в долевом строительстве - сделать максимально прозрачной систему привлечения средств граждан», - отмечает Артур Крупин, заместитель главы администрации Калининграда, председатель комитета архитектуры и строительства.

В Калининградской области на июль 2018 года правительство региона насчитало 1 588 обманутых дольщиков. В это число входят те, кто числится официально в реестре. Есть и серые цифры, когда формально нельзя признать людей уже обманутыми. Власти в некоторых случаях обещают, например, достроить объекты за счёт бюджета и выдать жильё в других домах.

В то же время уполномоченный по защите прав предпринимателей в Калининградской области Георгий Дыханов считает проблему с обманутыми дольщиками «политизированной».

«Сейчас пытаются прекратить долевое строительство для граждан, из-за так называемых «обманутых дольщиков», говоря о размывании ответственности», - говорил бизнес-обмудсмен в беседе с «Русским Западом» в мае 2018 года.

«Если взять общее количество построенных метров и посмотреть, сколько из них относится к проблемным и так называемым обманутым дольщикам, то получится меньше 1%», - обращал внимание властей на фактическое положение дел Георгий Дыханов.

Но политические решения, похоже, меняться не будут. Отрасли жилого строительства и его клиентам придётся играть по новым правилам, общие черты которых будут сформированы в ближайшие два года.

Прогнозы

Законодательство о долевом строительстве в России стало жёстче с 1 июля 2018 года: девелоперы не могут привлечь для строительства более 60% кредитных средств. Остальные средства должны быть свои. Средства дольщиков будут поступать на специальные эксроу-счета, доступ к которым ограничен — как для дольщика, так и для застройщика. Застройщику, как пояснили “Ведомости”, дадут воспользоваться этими деньгами только, когда он сдаст дом, передав квартиру дольщику. Как на это смотрят участники рынка жилья?

«Это повлечёт повышение цены квадратного метра и сужение ассортимента на рынке недвижимости в Калининградской области, - уверена Ольга Швец, генеральный директор компании «Бюро недвижимости Калининграда». - Далеко не все застройщики смогут выдержать такие условия, когда они должны открыть спецсчёт, поместить туда 10% от стоимости дома, заморозить средства. Средства дольщиков, ипотечные либо наличные, тоже должны быть помещены на эскроу-счета, воспользоваться которым застройщик может лишь тогда, когда полностью возведёт дом. Никакая процентная ставка не сдержит цену квадратного метра».

Не разделяет её опасений Артур Крупин, председатель комитета архитектуры и строительства администрации Калининграда.

Жилой комплекс "Балтийская крепость" в Московском районе Калининграда.

Ольга Швец в беседе с «Русским Западом» высказала мнение о том, что новая схема финансирования будет успешна только при строительстве жилых комплексов бизнес-класса. Но там и так дома строятся практически за собственные средства. А как насчёт доступного жилья?

«Если мы говорим об объявленной президентом программе обеспечения каждого россиянина квадратными метрами, то, думаю, что условия работы по новому законодательству идут вразрез с требованиями главы государства», - считает Ольга Швец.

Кто перестанет строить? В первую очередь, по оценке министерства, с рынка уйдут те, кто возводит по одному дому и прекращают «деятельность после его ввода в эксплуатацию».

Особенность калининградского строительного рынка в том, что «порядка 30 крупных организаций-застройщиков осуществляют строительство 2/3 годового объёма ввода жилья». Министерство строительства и ЖКХ прогнозирует, что из-за снижения количества мелких застройщиков ввод жилья может сократиться на 7 — 10%.

Спад объёмов жилищного строительства в 2017 году на 25,3% по сравнению с 2016 годом министерство строительства и ЖКХ связывает с двумя факторами: высокой базой для расчёта по результатам IV квартала 2016 года, когда в эксплуатацию ввели сразу 440 тыс. кв. м жилья (37% от всего годового ввода) и изменениями в федеральных законах, которые усложнили регистрацию прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Обязательным стал технический план объекта и правоустанавливающий документ на землю. Ранее они не требовались. Тем не менее, прогноз на текущий год оптимистичен. В 2018 году, по данным правительства Калининградской области, в планах ввод 885,5 тыс. кв. м. жилья.

Цена жилья сейчас

Что происходит на рынке жилья в Калининградской области сейчас? По данным Калининградского регионального объединения работодателей «Союз Строителей», с января по июль 2018 года объёмы введённого в эксплуатацию жилья в Калининградской области в целом выросли на 35% по отношению к аналогичному периоду 2017 года. При этом в Калининграде, по данным администрации Калининграда, эти показатели выросли лишь 4%. То есть, статистика говорят о больших темпах роста объёмов ввода за пределами областного центра.

У рынка первичного жилья Калининградской области есть ещё одна черта – новые но ещё непроданные «квадратные метры». В правительстве региона «Русскому Западу» сообщили, что «в связи с высокими темпами строительства за последние годы на рынке готового жилья накопилось около 5,5 тысяч нереализованных квартир». То есть, примерно на 700 квартир меньше, чем в домах, которые ввели в эксплуатацию за первое полугодие 2018-го. Среди них «преобладают 2-х и 3-комнатные квартиры».

Каков портрет первичного жилья в Калининградской области? Чтобы ответить на этот вопрос, 16 августа «Русский Запад» участвовал в пресс-туре по новостройкам региона, организованным ПАО Сбербанк. Поездка началась в Калининграде. В жилом комплексе «Балтийская крепость» в Московском районе (для его жителей — это «Балтрайон») в районе улиц Коммунистической, Летней и Павлика Морозова рассказали, что около 40% сделок здесь прошло по договорам долевого участия. Остальные деньги вложил сам застройщик, не привлекая кредитного финансирования. 

Жилой комплекс на улице Коммунистической, в Калининграде.

Продажи начались с 1 января 2018 года. По словам Ольги Швец, уже к 20 августа в трёх домах остались непроданными всего 5 однокомнатных квартир. Площадь однокомнатных квартир здесь от 34 до 37 квадратных метров, двухкомнатных 54 - 60 кв. м и трёхкомнатных 75 кв. м. В России это сейчас называется «стандартным жильём».

Какова средняя цена жилплощади в Калининградской области? По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Калининградской области, на которые ссылается в своём ответе «Русскому Западу» министерство строительства и ЖКХ Калининградской области, средняя стоимость жилья на первичном рынке в регионе с 2016 года упала: с 51,8 тыс. рублей в 2016 году до 51,4 тыс. рублей в 2017 году. Падение продолжилось и в этом году: во II квартале — до 51,1 тыс. рублей.

Региональные власти расценивают нереализованные квартиры как фактор, который при сокращении объёмов вводимого жилья «удерживает уровень цен на отметке 2016 года».

Сколько реально стоит жильё стандартного класса в 4 - 5 км от делового центра Калининграда? Пример, показанный в пресс-туре Сбербанка: двухкомнатная квартира площадью в 57 кв м в ипотеку — 2,3 млн рублей, с ежемесячным платежом в 20 тысяч рублей на 10 - 15 лет.

Ещё один жилой комплекс, в котором уже идут продажи в формате проектного финансирования, это дома с квартирами стандарт-класса в районе аэродрома Девау. Первый из семи домов на улице Пригородной обещают сдать в начале 2019 года. Цена квадратного метра - около 45 тысяч рублей, при 51 тысяче рублей в среднем по региону. Жильё в районе Девау возводят без привлечения средств дольщиков, исключительно за деньги застройщика. «Бюро недвижимости Калининграда» и застройщик «КПД - Калининград», по словам Ольги Швец, запланировали новое строительство как с привлечением средств дольщиков, так и полностью на свои деньги. Продолжится их партнёрство и с банком. Секрет устойчивости этого сегмента строительства в том, что компания-застройщик сама производит железобетонные конструкции, а жильё сдаётся, как правило, раньше установленного срока. Это резко снижает риски выплаты неустоек и штрафов за просрочку исполнения обязательств. В условиях нового нормативного регулирования — слишком важный аспект, чтобы им пренебрегать.

Для дольщиков безусловно, формат эскроу-счетов единственный выгодный, пояснили «Русскому Западу» в калининградском отделении ПАО Сбербанк. Денежные средства, внесённые дольщиком по договору долевого участия в строительстве на счёт эскроу, абсолютно защищены. Даже в случае отзыва лицензии у уполномоченного банка, денежные средства дольщика на эскроу-счёте застрахованы АСВ на сумму вклада - до 10 млн рублей, что заметно выше, чем страхование вкладов (1,4 млн рублей).

Для застройщика себестоимость строительства обременяется суммой процентов банка по проектному финансированию строительства жилого дома. Т.е., как уточнили в калининградском отделении ПАО Сбербанк, формально привлекательность ниже, чем при привлечении бесплатных средств дольщиков. Однако для привлекательных для рынка проектов, при наличии значительных средств дольщиков на счетах эскроу, застройщик сможет привлекать денежные средства банка на финансирование строительства по ставке вплоть до 0,01% годовых. Иными словами, практически как беспроцентную ссуду.

Новые покупатели - Север и Сибирь

В 2018 году, невзирая на законодательные изменения схем покупки жилья, рынок недвижимости в самом западном регионе России подвержен влиянию внешнего фактора: спрос извне. На первичном рынке покупатели из других регионов, по разным оценкам, выкупают до 50% жилых площадей в новых домах.

Застройщики и риелторы подстраиваются обязаны подстраиваться под нюансы спроса тех, кто пока непостоянно живёт в Калининградской области.

«На каждый жилой комплекс, где мы продаём квартиры, распространяется программа «Импровизированный Trade-In», - продолжила Ольга Швец. - Иногородний человек может обратиться к нам со своим объектом недвижимости в другом регионе, мы сделаем оценку, обозначим примерные сроки, на это время забронируем квартиру за покупателем, а его жильё будем реализовывать. Таким образом мы продали около 30% наших квартир».

Покупателей среди приезжих за последние год - два в абсолютном выражении больше не стало. Как считает представитель «Бюро недвижимости Калининграда», изменились регионы, откуда они прибывают.

«Если раньше, когда активно работала программа переселения соотечественников, это был Казахстан, то сейчас к нам едет Дальний Восток и Сибирь», - рассуждает Ольга Швец.

«У нас в Зеленоградске, среди приезжих, сейчас квартиры чаще покупают люди с Севера, - продолжает Анна Колосова, представитель строительной компании «МПК». - Люди берут ипотеку, чтобы приезжать на лето, или переехать в Зеленоградск полностью. По нашим наблюдениям, в целом доля приезжих на курорте за последние годы почти не увеличилась, но миграция продолжается».

 
Жилой комплекс с квартирами комфорт-класса, на улице Московской в Зеленоградске.

Причины спроса на жильё в Калининградской области разные.

Для россиян с основной территории страны Сбербанк предоставляет те же условия, что и жителям Калининградской области. Тем более, что заявки на жилищный кредит могут быть поданы дистанционно через сайт Домклик. Банк учитывает в составе доходов пенсию, заработную плату, принимает к учёту налоговые декларации предпринимателей. Возможен также индивидуальный учёт дополнительных доходов — при их документальном подтверждении. 

ЧМ-2018 как реклама?!

В июне и июле 2018 года в Калининградской области прошло уникальное событие — матчи чемпионата мира по футболу. Они навсегда изменили город и время. Для калининградцев жизнь разделилась на до и после чемпионата. Сказался ли чемпионат на рынке жилья? По официальным данным, в июне и июле значительно уменьшились объёмы ввода жилья, что связано с требованиями FIFA по сокращению строительной деятельности в период игр. Разовьётся ли после мундиаля долгоиграющий положительный эффект на рынке жилья?

Собеседники «Русского Запада» надеются на это. 130 тысяч человек, которые по оценке областного правительства, посетили регион в период, станут, как можно предположить лучшей живой рекламой янтарного края. Некоторые из россиян задумались о жилье у Балтийского моря, среди сосен и клёнов. Есть и те, кто не откладывает принятие решения в долгий ящик и уже сейчас покупает квартиры в Калининградской области.

«Чемпионат мира по футболу 2018 года привлёк к Калининграду внимание многих российских граждан, некоторые из которых до этого даже не знали, где находится наш город, - говорит Ольга Швец. - Именно во время матчей FIFA многие побывали здесь впервые. Люди увидели, что у нас есть замечательные курортные города - Светлогорск, Зеленоградск, Янтарный. Приезд россиян сюда дал импульс новым продажам недвижимости. Думаю, в конце этого или в следующем году мы ощутим результаты проведённого чемпионата мира уже на проданных квартирах».

«Во время чемпионата к нам часто приходили смотреть квартиры, а потом некоторые даже решались взять ипотеку, несмотря на то что ранее этого не планировали, - рассказывает Анна Колосова, менеджер отдела продаж строительной компании «МПК». - Так что влияние чемпионата мира по исключать нельзя».

ЧМ-2018 разумеется не повлиял на объёмы строительства жилья но явно поддержал интерес иногородних покупателей к квартирам в регионе.

Жить в провинции у моря?!

В 2018 году большинство покупателей на первичном рынке жилья использовали ипотеку, чтобы обрести свои квадратные метры. Поэтому для застройщиков так важно сотрудничество с банками, финансирующими ипотечные программы. Например, Сбербанк сотрудничает с примерно 100 застройщиками, представленными во всех муниципалитетах региона. В месяц жителям Калининградской области финансово-кредитный институт выдаёт ссуды на 500 - 600 млн рублей на условиях ипотеки. Около 300 млн рублей из этой суммы приходится на квартиры в новостройках. В том числе, и на очень популярном калининградском побережье, где средние цены давно сравнялись с областным центром, а где-то даже их превзошли.

В Зеленоградске на днях первым жильцам передали ключи от квартир в жилом комплексе «Парковый квартал». Он тоже возведён в формате проектного финансирования. Семь домов комфорт-класса с видом на Балтийское море, Куршский залив и косу уже сдано в эксплуатацию. Квартал расположен между городским общественным парком, лесным массивом у залива и выездом на Калининград.

Какие цены сейчас у моря?

«Двушка» в центре такого квартала в Зеленоградске стоит около 3 млн рублей в сером ключе. При этой цене сумма первоначального взноса - около 450 тысяч рублей. За удачное расположение дома, кирпичные стены, комфортную планировку и панорамные окна приходится платить дорого. и платят.

Самый востребованный формат жилья на балтийском побережье от Зеленоградска до Янтарного - однокомнатные или двухкомнатные до 67 кв м. Трёхкомнатные есть, но спрос на них здесь нельзя считать определяющим, считают эксперты. Такова специфика рынка курортного жилья.

«Трёхкомнатные квартиры в Зеленоградске не так популярны как «однушки» и двухкомнатные», - поясняет Анна Колосова, менеджер отдела продаж строительной компании «МПК».

Разумеется, трёхкомнатные квартиры в новых домах Зеленоградска есть. Например, в ЖК «Куршский», в трёх минутах ходьбы от «сковородки», в «Кранц-престиже» в центре, а также на въезде в Зеленоградск, в ЖК «Венеция». Но основную кассу застройщикам у моря делает недвижимость с меньшей площадью. Ещё один курортный тренд - малоэтажные дома на несколько квартир. К примеру, в Светлогорске жильё в подобных комплексах скупают на стадии возведения домов.

Из 20 малоэтажных домов ЖК «Светлогорск-3» строительной группы компаний КСК, которые должны появиться в восточной части города до 2021 года, построено четыре. К концу августа 2018 года свободно в них лишь 6 квартир. Причём, в первом доме уже реализованы все варианты. Строящийся на уровне второго этажа дом распродан на треть. Покупатель разбирает двух- и трёхкомнатные квартиры за 3 - 4 миллиона рублей. Как считают застройщики, сюда покупатель идёт за надеждой на тихое семейное счастье: несколько сот метров до уреза морской воды, вид на леса и поля у обрывистых берегов Балтики и адаптированные для досуга крыши - это то, за что люди готовы платить в любой кризис. Здесь спроектировано ещё несколько кварталов малоэтажных домов, на общей площади в 9,8 га, вплоть до посёлка Рыбное. В этой точке через несколько лет девелоперы ожидают слияние Светлогорска с Пионерским, за счёт новых жилых домов. Одни из них только спроектированы, другие начинают строиться, но все найдут своих покупателей.

Крыша с видом на лес и море специально предназначена для отдыха жильцов дома (ЖК "Светлогорск-3").

Как выбрать жильё по карману?

Калининградские специалисты по ипотечному кредитованию говорят, что сейчас взнос за однокомнатную квартиру в новом доме, стоимостью до полутора миллионов рублей, составляет около 10 тысяч в месяц. Но это в Московском районе или на востоке Калининграда. Взносы за двухкомнатные, в зависимости от района, достигают 25 тысяч в месяц. Хотя, банки не выдают такой ипотеки, если совокупный доход семьи не достигает 50 тысяч рублей в месяц.

Особенные случаи

Помимо жилья для жизни есть спрос и на квартиры для временного пребывания. В остальное время они сдаются. В регионе уже сформировалась прослойка тех, кто берёт в ипотеку апартаменты-студии, жилье выходного дня на 28 квадратных метров в Гурьевске или Светлогорске. Такие покупатели, инвестируя средства в недвижимость, вносят свою лепту в поддержку рынка жилья.

Доля военной ипотеки на первичном рынке жилья в Калининградской области снизилась. Возможно, это связано с удовлетворением ранее неординарного спроса.

В регионе уже сформировалась прослойка тех, кто берёт в ипотеку апартаменты-студии, жилье выходного дня на 28 квадратных метров в Гурьевске или Светлогорске. 

По вводу жилья, как считают собеседники «Русского Запада», Калининградская область остаётся одним из лидеров Северо-Западного федерального округа. В «Союзе строителей» отмечают, что и на всероссийском уровне регион вошёл в число лучших. За последние 5 лет построено 5,1 млн кв. метров нового жилья - рекорд десятилетия. Изменится ли эта тенденция, когда начнётся игра по новым правилам, без дольщиков, но с эскроу-счетами и проектным финансированием, станет известно в ближайшее время.

© ИА Русский Запад/пс