Дом пожарных и парк за 217 млн рублей
100-летнее заброшенное здание на углу Московского проспекта и Литовского вала отдали москвичам и оно уже подаёт признаки жизни: в старых окнах мелькают рабочие, со двора вывозят мусор. Начата подготовка к реконструкции. «Русский Запад» выяснил, что там будет, когда и какой ценой.
«Кровля пробита, в стенах трещины»
«Сейчас в доме на Литовском валу, 57-59б в плачевном состоянии кровля, есть трещины на внешних и внутренних стенах», - сообщил Александр Вешаев, проектировщик реконструкции Дома пожарных, представитель московской группы компаний Segment.
Здание не использовалось годами
Активисты защиты здания утверждают, что оно построено после Первой мировой войны, в 20-х годах прошлого века, для пожарных и муниципальных служащих. Дом пожарных стоит на месте аналогичного строения, возведённого в 18-м веке. Нынешнее сооружение не обладает статусом объекта культурного строения. Попытки общественников поставить его под государственную охрану оказались бесплодны. Единственное, чего удалось добиться так это сохранения дома – ради расширения Московского проспекта его планировали снести. Теперь приходят новые испытания: пользователь из Москвы, большие деньги и планы коммерческого использования.
В начале октября представитель инвестора показал журналистам и общественникам, в каком состоянии группа компаний Segment приняла Дом пожарных. Украдены металлические перемычки, которые держали кладку над оконными блоками, из-за чего начались локальные проседания кладки. Во флигеле советской постройки межэтажные перекрытия прогнили до основания. Немецкий корпус здания перепланирован с использованием вредных и горючих материалов. Ну и главное, Дом пожарных более 10 лет не использовался, приходя в негодность.
Межэтажные перекрытия в советском флигеле сгнили
Поэтому московская группа компаний и её инвесторы предложили оператору объекта, государственной корпорации развития Калининградской области, проект реконструкции и использования строения. Предложили новую жизнь – торговую галерею, гостиницу и офисы. Корпорация и правительство региона согласились.
Нужно вложить 217 млн рублей
«Наши инвестиции сюда мы оцениваем в 217 миллионов рублей, - сообщил представитель инвестора Александр Вешаев. - Реалистичный срок окупаемости составляет 10-11 лет. С корпорацией развития Калининградской области у нас подписан инвестиционный договор на срок реализации проекта реконструкции здания в течение 6 лет. Наш внутренний срок – четыре года, но здание досталось нам чуть более в плачевном состоянии, чем мы предполагали. Просел фундамент, отсутствует дренаж».
Мусора больше всего на чердаках и в подвалах
Рабочие уже начали расчистку дома. Пока они выносят мусор. Больше всего его на чердаках и в подвалах. Они превращены в склад старых автопокрышек, вывесок, учебных пособий и разбитой техники. Из Дома пожарных воняет как изо рта умирающего старика – после дождя ливнёвка и дренажи подтопили мусор в подвале. С испарениями сквозь слуховые окошки выходит смрад.
Чердак превратили в свалку вывесок и старой мебели
Объект нужно лечить. Как именно, представители корпорации развития региона и инвесторов решили показать в другом месте. Презентацию проекта реконструкции продемонстрировали в арт-пространстве «Ворота». Туда пригласили журналистов, городских общественников и жителей микрорайона.
Обсуждать судьбу Дома пожарных решили не у сырых стен пустующего здания, а в комфорте арт-пространства через дорогу
Проект обновления на первый взгляд хорош и вроде-бы даже решает некоторые городские проблемы. Начали с пешеходной проблемы.
«В этой части Московского проспекта всё время образуется автомобильная пробка, - сказал Александр Вешаев, проектировщик реконструкции Дома пожарных» представитель столичной группы компаний Segment. - Есть идея расширения проезжей части. Дорога пройдёт вплотную к зданию».
Тротуар хотят загнать в торговую галерею
«Это называется мёртвая улица, улица без людей, - возмутилась Анна Алимпиева, социолог, активист проекта «Парковое кольцо». – Уличного фронта нет, притом что вдоль Закхаймских ворот и без того узкий тротуар. Вы запираете первые этажи внутрь арки».
Нынешняя ситуация с тротуаром
Тротуар, который сейчас проходит вдоль стены Дома пожарных, действительно планируют переместить в само здание. Для этого в немецкой кладке нужно пробить два прохода, со стороны Литовского вала и с Московского проспекта. Так, чтобы внутри здания образовалась общедоступная галерея.
«Там должны находиться street retail, кафе, какие-то услуги – всё, что необходимо району, - сказал Вешаев. - Там будет чисто, аккуратно».
«В проекте нет ничего для меня, как для жителя этого района», - сказала проектировщику калининградка.
«Вы можете зайти туда и купить себе кофе», - предложил архитектор.
«Кофе я могу сварить себе и дома», - парировала девушка.
Присутствующие рассмеялись.
Арендаторам офисов позволят их выкупать
Гид и специалист по культурному наследию Евгений Мосиенко упрекнул проектировщиков в том, что они лишают людей возможности оценить эстетику Дома пожарных и Закхаймских ворот снаружи. Без нынешнего тротуара теряется сразу несколько ракурсов обзора старины.
Евгений Мосиенко
Экскурсоводу указали на то что расширение дороги – инициатива не инвестора или проектировщиков, а властей Калининграда. Архитекторы просто адаптировали задание «сверху» под нужды заказчика.
Торговая галерея протянется вдоль Литовского вала и завернёт на Московский проспект. Она выведет пешехода на мост через Литовский ручей и в Закхаймский парк. Парк решено восстановить, но не как у немцев, а в меньшем масштабе. Тротуары с лавочками и велодорожки должны протянуться вдоль рва, от Московского проспекта и до улицы Юрия Гагарина.
Двор Дома пожарных тоже хотят открыть для свободного доступа. Там запланировано оставить старые липы, разбить сквер и организовать несколько парковочных мест. Само здание решили разделить.
Гаражи с учебными классами Дома пожарных снесут под трёхзвёздочный отель (серое здание справа)
Флигель, примыкающий к ручью и Московскому проспекту, а так же часть дома на углу с улицей Литовский вал остаётся торгово-офисным. Второй, третий и проектируемый мансардный этажи – для аренды административных помещений.
«Мы проведём переговоры с банками, чтобы резиденты лофта (арендаторы офисов – прим. «Русского Запада») смогли выкупать помещения в собственность, - рассказал представитель инвестора. - Так сделано в арт-заводе «Флакон», где люди сидят в своих офисах, но платят за них не аренду, а выкуп».
Кто стоит за переростком
В интерьере помещений хотят сохранить детали, иллюстрирующие своеобразие архитектуры конца 19 и первой четверти 20 века. Под крышей – балки и перекрытия, на лестницах оригинальные кованые двоенные перила. Проектировщик не скрывает, что вдохновлён опытом освоения внутренних пространств Закхаймских ворот.
Интерьерная концепция продиктована самим стилем здания
Центральную часть Литовского вала, 57 распланировали под трёхзвёздочный дизайн-отель, рассчитанный на маломобильных постояльцев. Правда, защитники довоенного архитектурного наследия уже восприняли это в штыки. Ради широких входов придётся разобрать часть стен и понизить уровень первого этажа. Так стеклянные простенки и двери, холл и рецепция окажутся на одном уровне с тротуаром. Сюда можно въехать на инвалидной коляске, войти на костылях, с маленькими детьми и большими сумками. На второй и третий этажи - лифт.
Ради стеклянных порталов придётся разобрать часть стен
Старым зданием решили не ограничиваться и задумали пристроить к нему новое, со стороны двора. Ради новодела пожертвуют советской пристройкой, в которой размещались гаражи и учебные классы промышленно-технического училища. Её снесут. На старом месте водрузят кубический серый корпус гостиницы на пять этажей, последний из которых – в два уровня. По крайней мере, так выглядит на эскизе проекта. Параллелепипед из новых материалов выглядит переростком. Он выше окружающей исторической застройки и контрастирует с ней.
Сгладить несоответствие решили, изменив конфигурацию и материалы крыши немецкого здания: уберут шифер и черепицу, сделают мансарды и покроют вальцевой алюминиевой кровлей. Идею с традиционной черепицей проектировщик называл изображением старины, подражательством и отверг начисто. Никакие контраргументы калининградских общественников Вешаева не переубедили.
Новая жизнь Дома пожарных, как считают авторы идеи его реконструкции, гарантирует новые рабочие места. Только одна смена персонала гостиницы – не менее 12 человек, плюс около 300 работников офисов в оставшейся части старинного строения. Сомневаться в серьёзности намерений инвесторов, стоящих за проектировщиками не приходится. Компании, входящие в группу Segment, занимались реконструкцией нескольких крупных объектов. В том числе, арт-кластера «Флакон» в Марьиной Роще в Москве: корпуса старинного хрустально-стекольного предприятия реконструировали под магазины, офисы и мастерские представителей творческих направлений бизнеса. Инициаторы реконструкции калининградского Дома пожарных подчеркнули свою связь и с другой аналогичной реновацией – созданием творческого квартала Artplay, в бывшем заводе «Манометр», на Яузе. Площади готовых объектов иностранных участников группы компаний Segment, по словам Вешаева, измеряются сотнями тысяч квадратных метров.
Сказка о Закхаймском парке
Квадратура калининградского объекта гораздо скромнее – 3250 кв м, но заезжие инвесторы польстились соседним участком. Речь о парковой зоне за Литовским ручьём.
«Мы нашли там обломки подпорных стенок - видно, что эта территория раньше использовалась и не была зоной отчуждения, - рассказал Александр Вешаев, проектировщик реконструкции Дома пожарных. - Мы хотим вдохнуть новую жизнь и туда».
Здесь должен начинаться Закхаймский парк
От Московского проспекта, вдоль ручья, до улицы Юрия Гагарина, распланировали Закхаймский парк: дорожки, стриженые газоны, лавочки, веломаршрут и деревянные мини-променады у воды.
«Мы не будем никого обманывать, чтобы всё это сложилось в коммерческую структуру, мы обсуждаем с администрацией города возможность возведения там апарт-отеля, - признался проектировщик Вешаев. - На пустыре в Закхаймском парке мы хотим поставить объект гостиничного обслуживания, но не станем срубать деревья. Ни одного!»
Высотка в защитной зоне
Если новый корпус Дома пожарных планируется сделать на этаж-полтора выше уровня немецкой застройки, то апарт-отель в парке решили «дорастить» до 10-13 этажей. Во время обсуждения концепции, эта её часть натолкнулась на неприятие местных жителей.
Место под апарт-отель
Один из вариантов архитектуры апарт-отеля; на самом деле инвестор планирует здание намного выше
«Слишком много высотных зданий, - возмутилась калининградка, живущая рядом. – Я понимаю, что сейчас речь только о деньгах, чтобы получили выгоду те, кто это всё построит. Калининград не хочет застраиваться такими зданиями!»
Строительство и эксплуатация высотки должны окупить вложения в парк. Правда, сама возможность реализации проекта зависит от договорённостей инвестора с не только администрацией Калининграда, но и с правительством области.
Представитель московского девелопера не сказал, что участок для высотного апарт-отеля находится в границах «зоны с особыми условиями использования территории». А именно - в защитной зоне объекта культурного наследия. Функционально – в зоне городских парков, скверов и садов, о чём свидетельствуют данные геоинформационного сервиса администрации Калининграда. Тем не менее, ставки на участок сделаны и они высоки.
«Только через мой труп!»
Предполагается что оператор гостиницы на Литовском валу, 57 и апарт-отеля – одно и то же юридическое лицо. Сейчас группа компаний Segment ведёт переговоры с международной гостиничной сетью. С какой, не говорят - надеются заманить туда крупного игрока.
«Он прислал нам регламент по количеству номеров и мы это количество практически добрали, - сказал проектировщик. - Планируем сделать так, чтобы люди, которые в Калининграде не живут постоянно, а приезжают работать, останавливались в этом апарт-отеле».
Проектировщик Александр Вешаев
Апарт-отель ниже заявленных 10 этажей пока есть только на эскизе, который показали общественникам и журналистам. На самом деле инвестор ориентируется на высотку, сопоставимую по масштабам со «свечками» на Ялтинском пруду.
«10 этажей – нет! – сказала Анна Алимпиева. – Никогда, только через мой труп! Мы имеем дело с исторической территорией у фортификационных укреплений по границам старого Кёнигсберга. 100 лет назад это место превращено в гигантскую кольцевую парковую зону: регулярные посадки, террасы, променады. Это основа зелёного каркаса города. На зелёном каркасе города ничего строить нельзя. Не важно, что срубили, важен экологический эффект, который подобная застройка даёт для территории. 10-этажный дом это too much (от англ. «перебор» - прим. «Русского Запада») – слишком большая нагрузка на территорию».
Социолог, соавтор проекта "Парковое кольцо" Анна Алимпиева (справа)
«Мы не рокфеллеры и не трампы – не можем делать парк просто потому что нам так хочется, - заметил проектировщик Вешаев. – Парк должен окупиться».
Насколько удлинятся автомобильные пробки, с появлением там двух отелей и новых офисов, резидент инвестора не сказал.
(с) ИА Русский Запад/пс