Джеффри Морган: заброшенный завод на Нижнем пруду и пивоварню “Понарт” пора оживлять

Завод “Торгмаш” на Нижнем озере, пивоварня “Понарт” на Судостроительной и ещё несколько промышленных комплексов Калининграда останутся заброшенными и в 2019 году. Город нищает, всё больше попадая в зависимость от кредитов и помощи сверху, в то время как пустуют огромные помещения - недооценённые сокровища местного рынка недвижимости и девелопмента.

Почему и как нужно оживить бывшие промзоны Калининграда, Русскому Западу рассказал архитектор из США Джеффри Морган. Американский специалист по обновлению районов осмотрел депрессивные кварталы Калининграда и пообщался с нашим изданием на архитектурном форуме “Среда для жизни: всё о жилье”, который прошёл 18 и 19 мая.

Будущее “Торгмаша”: пекарни и художники

- Какое неиспользуемое строение в Калининграде вас впечатлило больше всего?

- Мне запомнилось здание, у ликёро-водочного завода, на Нижнем озере (бывший завод “Торгмаш” - прим. Русского Запада). Там целый комплекс! Потрясающий проект для обновления. С завода нет выхода к озеру, хотя на воду выходит много окон. Пространство могло бы стать открытым, с рестораном и кафе, пекарней, а может быть с площадкой для художников, вот что я представил там с первого взгляда. Может быть и жильё. Возможность организовать квартиры в таких здания сохраняется почти всегда. Нужно сделать сквозные проходы к озеру. Я заметил, что есть пространство между зданиями и пешеходной дорожкой - здесь можно расшириться, создав ступенчатые спуски вниз, либо лифты.

- Какими могут быть опасения при оживлении этой территории? 

- Не все бизнесмены Калининграда готовы делать среду, доступную для людей с ограниченными физическими возможностями. Если туда придёт компания с такой политикой, то она ограничит собственные возможности.

Бывший завод “Торгмаш” на Нижнем озере заброшен (фото: Пётр Старцев)

Карикатура на Кёнигсберг

- Как вам перспектива оживления Дома Советов? 

- Это был бы классный проект.  

- Так говорят последние 30 лет. 

- Да, насколько я понимаю, там проблемы с собственностью. Думаю, нужно спросить у хозяев Дома Советов, почему они ничего с ним не делают и не продают его. Можно предложить им оставаться в проекте, будучи инвесторами. В центре США масса недвижимости годами стоит без хозяев. Собственники не возвращаются к своему имуществу. Их поисками должны заниматься представители местных властей, которые отвечают за экономическое развитие региона, или сотрудники строительного департамента муниципалитета. Они могут выйти на землевладельца через друзей его друзей, которых следует убедить в том, что бизнесмену понравится обновлённое здание на месте старого. Иногда мы стараемся сделать именно так. Порой, нам везёт.

- Ваши впечатления от пустующего исторического центра Калининграда?

- Очень жаль, что город потерял свои исторические здания.

- Нужно ли воссоздавать исторический центр заново?

- Это невозможно. Попытка создать реплику прежнего Кёнигсберга с нуля, заново, может вылиться в карикатуру. В историческом центре вашего города можно попытаться интерпретировать старинные здания, но в новом ключе, глядя в будущее.

Джеффри Морган на форуме "Среда для жизни: всё о жилье", Калининград, 18 мая 2018 года (фото: Пётр Старцев)

Театр в пивоварне

- Реально ли оживить заброшенное здание старинной пивоварни “Понарт”?

- Да, вполне. Я видел работы подобного масштаба в местности Пайонир Вэлли, в Массачусетсе. Там немало старых мельниц, текстильных заводов и прочих промышленных комплексов 19 века. В некоторых сделано интересное жильё, жильё с характером.

- Как вам идея калининградских художников, сделать в “Понарте” творческий центр?

- Проблема с художниками в том, что у них нет денег. Идеи творческого сообщества всегда кому-то приходится субсидировать. Тем не менее, в этой пивоварне можно организовать сегмент недвижимости, которым смогут пользоваться люди из этой группы - кафе, ресторанчики, общественные площадки и даже театр. Если в промышленном смысле здание себя изжило, но обладает индивидуальностью и большими внутренними пространствами, то нужно только правильно его перепрофилировать и люди полюбят бывший завод.

Пивоварня "Понарт", наши дни.

- Насколько важно сохранить кёнигсбергское название промышленного комплекса для его новой жизни?

- С одной стороны, бывшая пивоварня остаётся вашим историческим наследием. С другой стороны, нужно оставаться деликатным с историей, которая затрагивает период Второй Мировой войны. Стоит оценить, насколько бренд “Понарт” вдохновит жителей этого района. Почувствуют ли они свою позитивную связь с этим названием? Есть разные способы использования истории. Один мой друг в штате Айова дал старой пивоварне другие функции, но в одном из её закутков он сохранил прежнюю - там варят домашнее пиво. Кроме того, в этом строении есть игровой центр, а вся пивоварня напоминает молл. Рядом - бейсбольное поле, на котором в старину находился рынок. Рынок появился и сейчас, что тоже помогло оживить окружающие кварталы. Так и на юге Калининграда, чтобы ответить на вопрос о лучшем применении бывшей пивоварни “Понарт”, стоит рассмотреть контекст более широкого пространства вокруг.

В бывшей пивоварне на улице Судостроительной, как считает американский эксперт, можно сделать почти всё, вплоть до театра 

Горожане должны потребовать свои трамваи назад

- Как вы оцениваете оснащённость Калининграда общественными транспортом, в частности, трамваями?

- Первое что я заметил в вашем городе, что рельсы остались, а транспорта на них нет, хотя на дорогах очень большая проблема с движением. Я спросил: а где трамваи? Мне сказали, что они остались только на одной линии. 

- Отчасти это связано с депутатами горсовета...

- Да, это понятно, но у нас я не знаю случаев, когда депутаты пытались бы продвигать свой транспортный бизнес.

- С чего обычно начинают развитие трамвайного сообщения в городах США? 

- В большинстве случаев с трамваями, важнейшими в их судьбе являются экономические условия. Нужно подсчитать стоимость рельсовой инфраструктуры и затрат на её поддержание. В некоторых городах это выливается в слишком дорогую цену трамвайного билета. Да, бывает, что власти региона, или штата субсидируют часть этих денег. Иногда и федеральная власть тратит на такие цели часть своих “транспортных” долларов. Однако, и этого недостаточно. Понимаете, одной политической воли мало, чтобы развить трамвайную сеть до необходимых масштабов. Да, есть удачные случаи с трамваями, в Портленде, штат Орегон, или в Миннеаполисе, штат Миннесота. Там недавно тестировались эти решения. Но и в этих городах понадобились серьёзные субсидии из бюджетов разных уровней.

- Трамваи в городах США окупаются?

- Пока нет. Им требуются субсидии. Не только в Калининграде, но и в Бостоне борьба за качественный общественный транспорт - в первую очередь финансовая и только потом она становится политической.

- Что нужно, чтобы в Калининград вернулись трамваи?

- Желание людей. Нужно чтобы горожане сказали: “Нам это важно! Трамваи - часть нашей жизни. Трамваи делают её комфортнее”. Только после этого политики захотят вкладываться в восстановление рельсового транспорта. В небольшом масштабе, вероятно, это удастся… Есть и другой подход. Скажем, в США в последние годы предприняты усилия по переключению развития, ориентированного на транзит. Мы назваем это TOD, transit-oriented development, транзит-ориентированный девелопмент (в России - транзитно-ориентированное проектирование - прим. Русского Запада): строительство высокой плотности ведётся только у существующих линий транспорта, чтобы люди могли живя в городе, не пользоваться личным транспортом. Добраться на работу и обратно, не садясь за руль. Однако, автомобиль всё равно остаётся проблемой для США, хотя земли в стране много.

Трамваи на Аллее смелых, на кольце (фото: Русский Запад)

- Как можно развивать Калининград за счёт водных путей?

- Для меня, как для урбаниста, водные пути всегда воспринимались как историческое основание города. В Калининграде мне показали набережные реки Преголи, в районе научно-исследовательского судна “Космонавт Виктор Пацаев” и подводной лодки Б-413. Конечно, меня впечатлили аспекты связи этого города с мировым океаном. Однако, сегодня в Калининграде местные водные пути могут способствовать накоплению другого позитивного опыта - нового быта горожан, который помог бы развивать город вдоль реки.

О возвращении Кёнигсберга и идентичности

- Вопрос возвращения нашему городу его исторического названия - Кёнигсберг - для вас политический, или культурный?  

- Не думаю, что политический, скорее, культурный. Кёнигсберг - это название, имя. Оставить Калининград, или вернуть Кёнигсберг? Обе части этого уравнения не идеальны. Если в обществе при обсуждения вопроса о названии города больше трений, чем согласия, то кто победит в этой битве, когда примут одно из двух решений? Для кого-то тема названия может оставаться болезненной и далее, но со временем старые раны излечиваются. Калининград, или Кёнигсберг?... Куда важнее работать над качеством жизни, чтобы ваш город стал местом, куда хотят попасть все.

Довоенный люк с надписью "Кёнигсберг" в центре Калининграда

- Правильно ли что вас называют специалистом по возрождению старинных зданий?

- Не совсем. Моя работа это реабилитация и редевелопмент городских районов, зданий, но также и строительство новых сооружений внутри уже существующих. Есть у меня и работа с районами, которые раньше переживали экономический упадок. Вы приходите туда и создаёте социально устойчивую зону жизни людей и застройки.

- Где реализован ваш самый крупный проект?

- Самый большой - в штате Айова: район устаревших складов. Там же оставалось несколько зданий, которые можно было бы перепрофилировать под жильё. Рядом - промышленные площадки. Их решено разрушить, чтобы разбить там парки. Я думал, что в той зоне можно было сделать рынок, ведь исторически он там раньше и был. Именно поэтому в будущее этого места я привнёс историю. Кроме того, эту территорию мы распланировали под здание суда, либо оперы. 

- Это уже воплощено?

- Внедрение планов - долгий процесс: я сделал мастер-план проекта в 2009 году и только в этом году город начал внедрять мои решения. Проект редевелопмента воплощается только сейчас потому что именно в это время рыночный цикл возвращается на нужную точку.

Джеффри Морган выступает на форуме "Среда для жизни: всё о жилье" с докладом об обновлении старых районов. Калининград, Областной драматический театр, 18 мая 2018 года (фото: Пётр Старцев)

- Какой ваш проект обновления старых домов вы считаете самым необычным?

- Когда я работал на некоммерческого девелопера, обычно мы переделывали в жильё стандартные старые здания. И вот, у нас появилась возможность ревитализировать 200-летнюю ферму. В старину у неё был сельскохозяйственный участок в 121 га. Со временем её “захватил” разросшийся город. Вокруг фермы остался 1 га. Сначала хотели добавить ещё несколько зданий, но я подумал, что это слишком типичный подход. Случайность это, или Провидение, но мы связались с организацией, которая занималась городскими фермами. Люди выращивают овощи в городских условиях. Мы решили, что наша ферма должна стать их штаб-квартирой и институтом. Своего рода хутор в городской черте, с возможностью организации рынка, обучения системе поставок в рестораны. Получается, что на старом месте мы создавали новую экономическую систему. Недавно мне прислали фото оттуда: там почти всё готово - есть демонстрационная кухня где учат людей правильному питанию, есть грядки с овощами, стойло для скота.

- То есть, не обязательно ли бороться со старыми функциями зданий, чтобы их сохранить?

- Разумеется нет! Посмотрите на ваш старинный Кафедральный собор. После войны от него оставались только внешние стены. Хорошо, что собор восстановили. Когда есть желание и деньги, сохранить можно всё. Перед очередным проектом я сначала смотрю, что можно сделать со старым домом, чтобы дать больше нашей культуре. Только после этого стоит оценивать, насколько строение изжило себя технически. Сейчас много говорят о “зелёной архитектуре”. По моему мнению, она может стать экономически устойчивой только если мы научимся сохранять здания. Худшее, что можно сделать для экологии и общества - это сносить старину, оставляя руины и нашу идентичность на свалке.

Джеффри Морган (Бостон, Массачусетс, США), - американскийспециалист по восстановлению городских районов, архитектор, эксперт в сфере недвижимости, старший консультант по развитию в компании MBL Housing and Development Inc.

Архитектор в области доступного жилья, сохранения исторической среды, создания Морган управлял жилыми домами и офисными помещениями, участвовал в обновлении проблемных городских районов, разрабатывал стратегию оживления заброшенных территорий и объектов. Получил грант от Гарвардского Центра исследований жилья и NeighborWorks America на исследование роли компаний, занимающихся развитием сообществ, на малый бизнес и редевелопмент жилых районов.

35 лет в индустрии.

18 мая 2018 года, в Калининграде, на форуме “Среда для жизни: всё о жилье” выступил с докладом “Жилье как капитал для городского развития: возвращая жизнь старым районам”.

© ИА Русский Запад/пс

© Фото: Пётр Старцев, КБ “Стрелка”