Укол в «Сердце города»

Как получилось, что у Нижнего пруда в Калининграде началось строительство 10-этажного дома на 247 квартир

 

В четверг, 17 ноября 2016 года, прохожие увидели между Историко-художественным музеем и зданием ГТРК «Калининград» на берегу Нижнего пруда множество людей в рабочих комбинезонах. Сопровождаемые профессиональной техникой и оборудованием люди в комбинезонах за один световой день профессионально огородили территорию в 7 744 квадратных метра. Безупречный сине-белый забор перекрыл заасфальтированный проход с улицы Клинической к мосту через пруд, а Калининград узнал о разрешении на строительство 10-этажного дома в том самом пресловутом «Сердце города». «Русский Запад» провёл расследование, чтобы узнать, почему и что на самом деле произошло.


Рабочие устанавливают забор в 20 метрах от берега Нижнего пруда.

Внимательные горожане узнали о предстоящих больших событиях раньше.

18 октября 2016 года правительство Калининградской области рассказало о самом масштабном перекраивании полномочий между областными и городскими властями, пожалуй, за всю историю их существования. С 1 января 2017 года разрешения на строительство многоквартирных домов – так захотело правительство региона – будут выдаваться в правительстве, а не администрации города. Соответствующий закон с вероятностью в 99% будет принят Калининградской областной Думой.

После этой новости, вероятно, у кого-то не выдержали нервы. Одно дело, когда административная процедура проходит по привычным коридорам, с привычными (почти что своими) людьми, а совсем другое, когда и коридоры, и люди будут иными – малознакомыми.

26 октября 2016 года newkaliningrad.ru рассказал о готовящейся выдаче разрешения на строительство «247-квартирного дома площадью почти 30 тыс. квадратных метров между зданиями ГТРК и Историко-художественного музея». Застройщиком назвали «компанию «Стройкомплект-коммерц плюс». Осторожно выбирая выражения, журналисты написали, что один из учредителей фирмы, согласно ЕГРЮЛ, носит имя и фамилию Валерий Макаров. «Человек с таким же именем возглавляет комиссию по градорегулированию и землепользованию Калининградского горсовет», - написал newkaliningrad.ru. По данным портала, сам Валерий Макаров, депутат Горсовета, от компании открестился. «Ошибаетесь. Вы пользуетесь 10-летней давности какими-то данными. Это 10 или 15 лет назад, наверное, было», - цитирует портал слова Валерия Макарова.

Я не я, и лошадь не моя.

К истории ЗАО «Стройкомплект-коммерц плюс» придётся вернуться позднее. А пока прокрутим время ещё чуть-чуть назад.

28 октября 2016 года на портале newkaliningrad.ru по поводу предстоящего строительства высказался глава Калининграда Александр Ярошук: «Там в соответствии со всеми градостроительными нормами восстанавливается одно из красивейших зданий, которое стояло у немцев. Очень долго этот вопрос обсуждался. И там будет в соответствии с теми нормами, которые позволяет та зона, строиться здание».

Про восстановление того, что «стояло у немцев», калининградцам рассказывали и раньше. На сайте компании «Тута-Строй», к примеру, территория «в центральной, исторической части Кёнигсберга в районе Нижнего озера и Историко-художественного музея» до сих пор (по состоянию на 19 ноября 2016 года, 18:50) отводится под… «пятизвёздочный отель «Bellevue Hotel».


Согласно сайту "Тутастрой" (давно не обновляемому) здесь по-прежнему планируется отель.

«Гостиница, выполненная в стиле старой немецкой архитектуры, практически воссозданная, прекрасно впишется в современный облик города и будет отвечать всем требованиям гостей», - значится на сайте.

Эскизный проект, как сообщает журнал «Стройинтерьер», сделал для гостиницы Александр Башин, бывший главный архитектор Калининграда. Здесь нужно сделать маленькую ремарку: уже тогда на берегу Нижнего пруда планировали не только гостиницу, но и «клубный дом» на 135 квартир «класса «апартаменты». «По расчётам специалистов воплощение в жизнь этого проекта займёт около пяти лет, - писал «Стройинтерьер». - Есть у него и критики. Некоторые калининградские архитекторы считают, что громоздкий комплекс не обеспечен достаточным количеством площадок для отдыха и парковочных мест».

«Тута-Строй», по крайней мере в апогее своей деятельности, была тесно связана с Андреем Кропоткиным, ныне председателем городского Совета Калининграда, в его предпринимательскую бытность, и известна прежде всего строительством административно-торгово-развлекательного комплекса «Калининград Плаза».


Александр Башин (слева) и Андрей Кропоткин (справа от Александра Башина) на заседании градостроительного совета 12 июля 2007 года.

На слове «Плаза» стоит остановиться отдельно. Именно оно стоит в начале всей истории с участком между музеем и телевидением.

После войны на берегу Нижнего пруда оставалось немного уцелевших зданий. Одним из них был нынешний Историко-художественный музей – при немцах «Городской зал» (Stadthalle). А рядом с ним долгое время ютился непропорционально узкий четырёхэтажный многоквартирный дом ещё с немецких времён. Как раз между телевидением и будущим музеем.


Историко-художественный музей 2 мая 2016 года. Слева - место, пока свободное от застройки.

Здание Stadthalle восстановили, сделав музеем, а нелепый многоквартирный дом снесли. Архитектурной ценности он не представлял.

Ценность представлял и представляет собой земельный участок под этим домом и вокруг него. В Калининграде больше нет ни одного свободного участка в такой близости к историческому центру города – как в том самом проекте «Сердце города», про который непонятно, жив он или мёртв.

Комплекс «Калининград Плаза» напротив гостиницы «Калининград» был открыт в 2007 году. Но ещё годом ранее, 21 июля 2006 года, Калининградский областной историко-художественный музей и ООО «Голден Плаза» заключили интересный договор. Фирма обязалась до 30 мая 2007 года установить «ограждение территории, прилегающей к зданию музея», а музей должен был до 30 октября 2007 года «согласовать проект границ земельного участка», чтобы создать рядом «новый земельный участок для строительства гостиничного комплекса».

На тот момент единственным учредителем ООО «Голден Плаза», согласно ЕГРЮЛ, был Андрей Михайлович Кропоткин, будущий председатель городского Совета Калининграда (о чём он, конечно, тогда ещё и не догадывался). Кропоткин покинул фирму как учредитель 19 апреля 2007 года. Его доля в 50% перешла Виктору Андриевскому, по 25% на настоящий момент в компании принадлежит Лидии Кропоткиной и Андрею Солонкину.

Выйдя из учредителей, Андрей Кропоткин остался директором ООО «Голден Плаза» и именно в этом качестве заключил 25 июня 2008 года договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:132404:11 под «строительство гостиничного комплекса (со встроенными магазинами, кафе, рестораном и клубным центром с апартаментами)» с Александром Ивановичем Зуевым, председателем комитета муниципального имущества Калининграда. На этом посту Александр Зуев пребывает до сей поры. И тогда, и сейчас он заключает договоры, разумеется, от имени муниципалитета, а не себя лично.


Александр Зуев (справа), председатель комитета земельных ресурсов и муниципального имущества администрации Калининграда, Валерий Макаров (слева), депутат городского Совета Калининграда. 2008 год.

Договор возник не на пустом месте, а строго следовал постановлению администрации Калининграда от 17 марта 2008 года о передаче в аренду ООО «Голден Плаза» этого участка на четыре года – до 17 марта 2011 года. Для администрации Калининграда аренда была выгодным делом, потому что арендную плату ООО «Голден Плаза» согласилось заплатить задним числом – с 23 января 2006 года.

23 января 2006 года для недавних событий 17 ноября 2016 года – знаменательный, а можно сказать, что ключевой день. В этот день тогдашний мэр Калининграда Юрий Савенко издал постановление №111, которым и определил на десятилетие вперёд судьбу участка – под застройку. Савенко выдал предварительное согласование места размещения гостиничного комплекса. Акт выбора земельного участка был подписан ещё раньше – 17 января 2005 года, как раз в самый разгар подготовки к празднованию 750-летия Калининграда/Кёнигсберга. Пока одни хлопали в ладоши под ностальгию о прежнем городе, другие рыскали по нему, определяя участки под застройку. Каждому, в итоге, досталось своё – к чему стремились, то и получили.


Постановление Юрия Савенко от 23 января 2006 года предопределило судьбу земельного участка.

В том же постановлении Юрий Савенко возложил на ООО «Голден Плаза» «социальную нагрузку»: оборудовать детскую площадку в 10 – 12-этажных домах по улице Клинической и установить то самое ограждение участка Историко-художественного музея.


Юрий Савенко, мэр Калининграда. 2007 год.

Ключевая фраза в постановлении Юрия Савенко содержится в пункте 3: «Настоящее постановление является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения о предоставлении ООО «Голден Плаза» земельного участка для строительства».

На 2008 год кадастровая стоимость земельного участка 39:15:132404:11 составляла 83 753 528 рублей. Для муниципалитета сделка казалось выгодной. Для ООО «Голден Плаза», как выяснилось позднее, не очень. Фирма не потянула.

В 2011 году стороны встретились в суде, где выяснилось, что ООО «Голден Плаза» задолжало администрации Калининграда 3 698 997 рублей основного долга и 1 163 134 рублей пени. Иными словами: фирма просто не платила за аренду. Арбитражный суд Калининградской области заставил заплатить (решение от 24 февраля 2012 года). А ООО «Голден Плаза» всё равно не смогла. 14 июня 2013 года суд начал процедуру банкротства компании по заявлению администрации города. Удивительно, но муниципалитет не спешил отбирать земельный участок кадастровой ценой в 31 млн рублей, а рыночной гораздо больше, за долг в 4,8 млн рублей!

Но и после подачи на банкротство дисциплина плательщика не улучшилась. Администрация Калининграда и ООО «Голден Плаза» вновь встретились в том же суде в 2013 году. И хотя кадастровая стоимость земли катастрофически уменьшилась -до 31 737 390 рублей на 2009 и 2010 годы (почему земля вдруг подешевела более, чем в два раза в таком центральном месте, история, скорее, для правоохранительных органов) – фирма всё равно не была образцом делового партнёрства. И сама это понимала. Когда администрация в очередной раз подала на неё в суд из-за этого участка, на котором так и не появилась гостиница, выяснилось, что заключён совсем другой договор.

20 января 2014 года ООО «Голден Плаза» с согласия арендодателя (которого по-прежнему представлял Александр Зуев) уступило все права и обязанности по договору аренды земельного участка закрытому акционерному обществу «Стройкомплект-коммерц Плюс». ЗАО обязалось с 28 марта 2013 года (то есть, задним числом) вносить арендную плату по договору в двойном размере – поскольку «Голден Плаза» не смогла ничего построить.


Учредители ЗАО "Стройкомплект-коммерц Плюс" на момент основания в 2004 году и нынешний директор Павел Валерьевич Макаров. Данные: картотека.ру.

От лица ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс» договор подписала Л. В. Михайлова. Учредителями ЗАО на момент основания (6 сентября 2004 года) значились Валерий Михайлович Макаров (57,5% акций), Таиса Калиновна Киселёва (18,5%) и ЗАО «СтройЗаказ» (24%). Через два года после учреждения этой фирмы Валерий Макаров стал депутатом городского Совета Калининграда (в 2006 году).

Забегая вперёд, ЗАО «СтройЗаказ», согласно стенду на огороженной территории предстоящего строительства, установленному 17 ноября 2016 года, числится сейчас заказчиком работ «по археологическим работам, переносу инженерных коммуникаций». По данным Картотека.ру, учредителями ЗАО «СтройЗаказ» были Дмитрий Николаевич Давыдов (вклад которого оценивается в 100% или 24 999 рубля) и Галина Михайловна Жевнерова, внёсшая в капитал один рубль. О Жевнеровой из арбитражной практики известно, что она сдаёт в субаренду торговые площади в доме №22 по улице Ленина в Светлогорске Калининградской области, кроме того, сама владеет там ювелирным магазином как ИП.


ЗАО "СтройЗаказ" значится заказчиком археологических работ перед предстоящим строительством у Нижнего пруда.

О Дмитрии Николаевиче Давыдове профессиональные базы данных выдают несколько неожиданные сведения. Например, Картотека.ру убеждена, что раньше этого человека звали совсем иначе: Владимир Владимирович Минеев. В России любой гражданин может практически в любой момент легально поменять имя, фамилию и отчество. Полная свобода. Сейчас, как Давыдов, он является генеральным директором в своём же ООО «Юридическое бюро «Мастер Право» на улице Кирова, 1, в Калининграде. Зачем господину Минееву так кардинально менять свои персональные данные, история умалчивает. Но эти метаморфозы в чём-то схожи и с судьбой земельного участка.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) – очень удобная форма юридического лица в тех случаях, когда надо действовать тихо и неприметно. В отличие от ООО, в ЗАО переход права собственности на акции не отражается в публичном ЕГРЮЛ. Кто там владеет этим ЗАО на самом деле, знают только его нынешние собственники и, возможно, правоохранительные органы.

Перейдя под контроль ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс», земельный участок между телевидением и музеем вскоре изменил и статус: он стал собственностью фирмы. А администрация Калининграда на удивление легко рассталась с таким земельным ресурсом, в который, казалось бы, нужно было вгрызться зубами и не отпускать. Когда именно было принято такое "дальновидное решение", на данный момент установить не удалось, но в любом случае, не позднее мая 2015 года. То есть, в течение года после передачи в аренду какое-то ЗАО (которое скрывает своих реальных бенефициаров) тут же смогло купить землю в собственность – вот она, работа с инвесторами на практике! Это не «Кройц-аптеку» продавать…

По какой цене муниципалитет расстался в дикой спешке с таким ценным земельным ресурсом? В открытых источниках об этом нет сведений. Рыночная цена этой земли предполагается от 100 миллионов рублей. Но существует вероятность, что он был реализован по кадастровой цене в 32 907 502 рублей. По меньшей мере, администрация Калининграда об этой удачной сделке нигде не распространялась.

Но есть много оснований предполагать, что сделка по продаже состоялась плюс/минус месяц 15 апреля 2015 года. В этот день директором ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс» стал (и остаётся до сего дня) Павел Валерьевич Макаров, празднующий на днях своё 31-летие сын Валерия Михайловича Макарова.


Публикация в газете "Гражданин" за 1 октября 2015 года: "Младший сын Валерия Макарова (...) тоже стал строителем".

3 ноября 2016 года ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс» получило от администрации Калининграда разрешение на строительство на этом сверхценном земельном участке. Обычно строители начинают строить раньше, чем получают разрешение, или день в день, чтобы успеть застолбить и выдержать сроки. А тут между 3 ноября и 17 ноября прошли целых две недели. Что же произошло? Одно из предположений: разрешение было выдано, но администрация Калининграда, по каким-то причинам, не смогло опубликовать его на официальном сайте сразу. По меньшей мере, в промежутке между 4 и 15 ноября 2016 года его на сайте точно не было в открытом доступе. Закон, впрочем, не запрещает сделать такую паузу. По самому документу видно, с какой спешностью он сканировался: второй лист сделан кривым и косым одновременно.


Второй лист разрешения на строительство между ГТРК "Калининград" и Историко-художественным музеем: сканирование делалось в дичайшей спешке.

Но и из такого воспроизведения можно понять, что ждёт Калининград в форме новой постройки. Во-первых, что бросается в глаза: адрес ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс» - улица Генделя, 5, Калининград. По этому адресу располагается холдинг Валерия Макарова «Калининград-стройинвест», а ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс» – со дня основания – указывает своим адресом улицу Туруханскую, 1. Очевидно, в администрации Калининграда о том, куда надо посылать корреспонденцию в адрес ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс», знают несколько больше, чем ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц).


В администрации Калининграда точно знают, куда посылать корреспонденцию в фирму, "не имеющую отношения" к депутату Валерию Макарову - по адресу его холдинга "Калининград Стройинвест" на улице Генделя, 5, в Калининграде.

А вот адрес ЗАО "Стройкомплект-коммерц плюс": ул. Туруханская, 1. Он не менялся с момента основания.


Данные: картотека.ру, ЕГРЮЛ.


По адресу улица Генделя, 5, в Калининграде располагается холдинг Валерия Макарова "Калининград Стройинвест".

Во-вторых, размер многоквартирного дома – просто гигантский! Вряд ли, кто-нибудь скажет с ходу, а общая площадь помещений в доме в 28 952 квадратных метра – это много или мало? А площадь жилых помещений в 15 143 квадратных метра – много это или мало? А 247 квартир – с чем их можно сравнить?

Пример для сравнения стоит совсем рядом с местом предстоящего строительства между ГТРК и музеем. Это дом №7 – 17а по улице Зарайской. Тот самый дом, перед которым располагается Дворец бракосочетаний.


Дом на улице Зарайской меньше, чем тот, который построят между ГТРК "Калининград" и Историко-художественным музеем - в 100 метров от него. 

Давайте сравним сразу в таблице:

	Существующий дом на Зарайской	Строящийся дом между ГТРК и музеем
Общая площадь	13249,7	28 952
Количество этажей	9	10
Количество квартир	192	247
Площадь участка под дом	7 950 кв. м	7 744 кв. м

 

По всем параметрам на довольно узком пространстве у Нижнего пруда должен возникнуть такой же дом как соседний на Зарайской – только… намного больше. Насколько больше? А это зависит, например, от того, какова будет высота этажа. Судя по амбициям («как у немцев»), этаж этого дома будет в высоту значительно больше, чем на Зарайской. И тогда здание вознесётся ввысь на 35 и более метров. То есть, станет в этом районе архитектурной доминантой. Второй после Дома Советов (его высота – 70 метров).


Разрешение на строительство: 247 квартир - это много или мало?

Кроме того, 247 квартир – это навскидку примерно 180 автомобилей, которые не только будут там постоянно парковаться, но въезжать-выезжать.

Для застройщика игра, безусловно, стоит свеч. Цена квадратного метра жилья в таком районе легко может составить 80 – 100 тысяч рублей. Чистая прибыль со всего дома, учитывая, что в нём ещё будут 2 443 кв. м коммерческих помещений, легко подбирается к цифре в 350 млн рублей, по самым осторожным подсчётам. За такие деньги можно горы своротить, не то, что возмущённую общественность…

В новом Генеральном плане Калининграда до 2035 года участок ЗАО «Стройкомплект-коммерц плюс» (как можно было и без того предположить) на особом счету, являя собой выдающееся исключение из всей градостроительной практики последних времён. Это – единственный свободный участок в градостроительном зонировании исторического центра под жилую застройку без всяких ограничений.

Все остальные относятся к той самой «подзоне исторического центра» со всеми вытекающими последствиями, то есть ограничениями. Если коротко: этот участок и есть тот самый укол в самое «Сердце города». Причём укол был настолько неожиданным для жителей этого города, что в день установки забора у стройплощадки в Интернете появилась петиция «Остановите застройку Нижнего озера - сердца нашего города!»


Петиция против строительства у Нижнего пруда.

В городском Совете депутатов Калининграда за подготовку и предварительное рассмотрение, а потом и последующее принятие правовых актов муниципалитета Калининграда по вопросам «градостроительного регулирования, в том числе по вопросам разработки и реализации генерального плана города, правилам землепользования и застройки, утверждения местных нормативов градостроительного проектирования» отвечает комиссия по градорегулированию и земельным ресурсам. Именно эта комиссия в деталях разбирает и принимает предварительное решение о том, в какой зоне какой земельный участок должен располагаться. От зоны зависят условия использования участка – в том числе, и право строить на нём тот или иной объект.


Депутат городского Совета Калининграда Валерий Михайлович Макаров. 2016 год.

Её председателем в этом и двух предыдущих созывах был и есть Валерий Михайлович Макаров, генеральный директор инвестиционно-промышленного объединения ЗАО «Холдинг-Калининградстройинвест» и председатель совета директоров завода «ЖБИ – 2», а также, по его словам, бывший соучредитель ЗАО «Стройкомплект-коммерц Плюс», застройщика участка между ГТРК «Калининград» и Историко-художественным музеем.

(с) ИА Русский Запад/аш