Жильё в Калининграде: КУПИТЬ И НЕ ОПЛОШАТЬ

Жильё в Калининграде: КУПИТЬ И НЕ ОПЛОШАТЬ

Только за первое полугодие 2016 года в городе сдано 519,6 тысячи квадратных метров жилья. Город обрастает новыми жилыми комплексами, где цены начинаются от 32 000 рублей за «квадрат». Где в Калининграде можно приобрести недорогое жильё, а где стоимость одной квартиры превышает стоимость десяти вместе взятых?

«Русский Запад» провёл субъективный мониторинг цен на недвижимость в черте Калининграда.

Ленинградский район

С точки зрения недвижимости, Ленинградский район – один из самых дорогих районов города из­за своего центрального географического расположения. Среди его главных преимуществ  – новая автомагистраль, связывающая район и город с аэропортом «Храброво» и морскими городами­курортами. Отсюда через улицу Гагарина можно также быстро добраться в коттеджные пригороды Большое и Малое Исаково, Васильково, а также в Гурьевск, ставший, по существу, ещё одним большим жилым микрорайоном Калининграда.

Жить за городом

Кроме квартир в центре, в Ленинградском районе можно присмотреть недвижимость в поселках Первомайское и Октябрьское. Микрорайон Сельма также входит в состав Ленинградского района. Цены за квадратный метр здесь начинаются от 39 000 за кв. м.

Пример цен: жилой комплекс недалеко от Дворца спорта «Янтарный», двухкомнатная квартира в 60 кв. м – 3 200 000 рублей. Что даёт 53,3 тыс. руб. за кв. м. Дома из кирпича. Застройщик предлагает рассрочки платежа и разные варианты оплаты.

В 16­этажный жилой комплекс на той же Сельме, судя по названию, предназначен для молодой аудитории. Застройщик предлагает не только стандартные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, но и квартиры­студии. Квартиры оштукатурены, но отдаются покупателям без сантехники. Также они оборудованы противопожарными датчиками, водными и электросчетчиками. Дом подключен к центральной теплосети. Компания проводит в квартиру выделенную телефонную и интернет­линию. Двор также снабдят парковкой, детской и спортивной площадками. Двухкомнатная квартира площадью в 68 кв. м здесь, по данным сайта застройщика, обойдется в 3 250 000 рублей или около 47,8 тыс. руб. за кв. м.

Элитные метры

Как правило, так называемые элитные квартиры в Калининграде отличаются местом. Считается, что элитное жильё – это берега Верхнего озера или других, не менее живописных объектов. С этим трудно не согласиться. Начальная цена премиум­жилья начинается, как правило, от 10 миллионов рублей. Один из калининградских риэлторов предлагает 3­комнатную квартиру площадью 112 кв. м на берегу озера на улице Голикова за 11 600 000 рублей, где один квадратный метр стоит 103 500 рублей. Рядом с домом находится парк «Юность». В доме есть гардеробная, кухня­столовая с встроенной бытовой техникой и две отдельные комнаты.

В том же районе, но уже с дизайнерским ремонтом, вторичная двухкомнатная квартира в 70 кв. м выставлена на продажу за 15 миллионов рублей, где один «квадрат»  стоит 214 200 рублей. То же самое агентство предлагает квартиру на улице Гагарина, в которой можно кататься на велосипеде, ведь её общий метраж составляет 230 кв. м! Такая роскошь с индивидуальным авторским дизайном стоит 61 миллион рублей – за метр придётся выложить 265 200 рублей. Квартира полностью обставлена, имеет два уровня, парадную лестницу и огромное пространство. На всей площади установлен теплый пол. В комплекте с квартирой предусмотрен подземный гараж. Оно того, очевидно, стоит – если у вас есть такие деньги.

Дальше от центра – дешевле?

Рядовые «хрущёвки» и типовые многоэтажки – завсегдатаи так называемых спальных районов. Располагаются они в удалении от центра, никаких достопримечательностей, как правило, эти районы не имеют. Хорошо, когда есть школы, детские сады и приличные продуктовые магазины. По логике, жильё в таких районах должно быть более доступным по цене, но так ли это на самом деле?

В бывшем Балтийском, ныне Московском районе, преобладают дома двадцатилетней и старше давности постройки. Но в последнее время здесь можно наблюдать активную застройку: возводятся не отдельные дома, а целые комплексы. Вместо бывших садов, к примеру, что вызывает недовольство их бывших пользователей. Посмотрим, во сколько может обойтись квартира во вторичном жилье и новостройке.

Начнем с новостроек. Например, двухкомнатная квартира в 54 кв. м в семнадцатиэтажном жилом доме на улице Интернациональной под серый ключ с центральным отоплением и раздельным санузлом обойдется вам в
2 500 000 рублей (цена за кв. м – 46 296 руб.). К цене надо добавить стоимость обустройства квартиры. Так просто, чтобы сразу жить, в неё не въедешь.

В октябре 2015 года был сдан большой жилой комплекс на улице Автомобильной. Здесь до сих пор есть предложения по одно­, двух­ и трёхкомнатным квартирам по цене от 2 150 000 до 3 050 000 руб. (цена за кв. м – от 43100 до 48600 руб.). В «нагрузку» идет автономное отопление, остекленные лоджии, автостоянка, продуктовый магазин, детская игровая, физкультурная и хозплощадки, велосипедная дорожка. Дома, входящие в комплекс, и прилегающая территория доступны для маломобильных групп населения.

За двухкомнатную квартиру в 57 кв. м под белый ключ в одной из новостроек на улице О. Кошевого придётся выложить 2 800 000 рублей (цена за кв.м. – 49 122 руб.). За эту цену вы получаете две изолированные комнаты, совмещённый санузел, застеклённый балкон и крытый паркинг на 100 мест. Во дворе – спортивная площадка и детский игровой комплекс. Рядом – несколько школ, детских садов, магазины и аптеки в шаговой доступности.

Переместимся в другую часть Московского района. Жилой комплекс на Аллее Смелых также предлагает на выбор одну­, двух­ и трехкомнатные квартиры квадратурой от 39 («однушки»), 56 ­ 64 («двушки») до 74,35 метров («трёшки»). Цена за квадратный метр варьируется в пределах от 41 до 45 тысяч рублей. В «комплексе» также идёт паркинг и благоустроенная детская игровая зона, зона для занятий спортом и для отдыха взрослых. Похожую картину по ценам вы увидите и в новостройках на улицах Подполковника Емельянова, Чаадаева, Инженерной, Тихорецкой и Суворова. Возможно, застройщики видят рынок одинаково.

Медленно, но верно, движемся в пределах Московского района и приближаемся к улице Октябрьской. Это практически центр Калининграда. Что немедленно сказывается на ценах.

Перефразируя одного известного калининградского предпринимателя, у хорошего жилья есть три важнейшие составляющие: место расположения, место расположения и место расположения.

Квартиры в новостройках в районе Октябрьской попросторнее. Но и цены «кусаются» как ядовитые змеи, намертво впиваясь в кошелёк покупателя. 2­комнатная квартира в 64 кв. м стоит 3 642 300 руб. (цена за кв. м – 56 911 руб.), «трёшку» можно купить за 4 657 400 руб. (80 кв. м, цена за «квадрат» – 58,2 тыс. руб.) и за 7 800 000 (120 кв. м, цена за кв. м ­ 65 тыс. руб.). Всё зависит от материальных возможностей и, во вторую очередь, предпочтений. Высокая цена на квартиры обусловлена тем, что дома расположены в шаговой доступности от Рыбной деревни, ряд квартир имеет вид на реку, панорамные окна.

Вторичное жильё
в Московском районе

С квартирами во вторичном жильё дела сложнее. На стоимость жилья квартир здесь влияет целый ряд факторов: год постройки дома, этаж, состояние квартиры, продают её с мебелью или без. Даже две абсолютно одинаковые по площади квартиры в одном том же доме будут иметь разную цену, так как в одной сделан евроремонт, а во второй нет.

В бывшем Балтрайоне можно встретить по соседству с новостройками и «возрастные» дома. Например, квартира в 44,6 кв. м в доме 1945 года постройки на улице Беговой может обойтись (поторгуйтесь!) в 2 100 000 рублей (цена за кв. м – 47 085 руб.).

Квартиры в пятиэтажках на улице Багратиона (1969­1971 годов постройки) привлекают покупателей близостью к «сердцу» города. Хотя квартирки тут маленькие, «двушки» обычно в 44 ­ 46 кв. м. Зато просят за них хорошо: 2 800 000 рублей (цена за кв. м – 60 – 63 тыс. руб.).

Двухкомнатная квартира улучшенной планировки, 68,9 кв. м в доме 1987 года постройки на улице Дарвина обойдется в 2 800 000 рублей (цена за кв. м – 40 638 руб., потому что уже не центр). А за квартиру в доме того же года постройки на улице Киевской просят на 400 тысяч рублей меньше в абсолютных цифрах. Квадратура меньше – 50,2 кв. м, но цена за «квадрат» больше – 47 808 рублей).

В доме помоложе «двушка» будет стоить соответственно больше. 2004 год постройки на улице Интернациональной: цена на 2­комнатную квартиру в 54 кв. м – 3 600 000 руб. (за кв. м – около 66,7 тыс. руб.). В квартире сделан ремонт (натяжные потолки, ламинат), установлены счетчики на газ и воду, кроме того, в «комплекте» с квартирой идёт мебель. Отсюда и соответствующая цена.

На улицах Иртышской и Машиностроительной в домах 2008 – 2009 года постройки цена на двухкомнатную квартиру в 57 – 62 кв. м указывается в пределах 3,2 – 3,3 млн руб. (за кв. м – от 51,6 до 57,1 тыс. руб.).

Квартира в 52,2 кв. м с евроремонтом, автономным отоплением, остекленной лоджией в доме 2013 года постройки на улице Минусинской, согласно актуальному предложению, стоит 3 600 000 руб. (за кв. м – 68 571 руб.).

Покупка недвижимости – дело серьезное, и тут, как говорил один из героев гайдаевской комедии,  торопиться не нужно. Для начала определитесь, какими средствами вы располагаете, затем выберите район, в каком бы хотели жить, а для более результативного поиска ответьте себе на несколько вопросов, например, удобно ли будет добираться до работы/учебы, есть ли поблизости школы и детские сады (этот пункт, скорее, для семейных), какие магазины находятся недалеко от дома и много ли их, и так далее. И, конечно же, не забудьте узнать про будущих соседей, ведь иногда даже самое идеальное жильё портят слишком шумные или непорядочные люди, живущие в доме.

Анна МИХАЙЛОВА

Софья СИНЕНКО