Рефинансирование — это … !?

07.09.2018 14:00
   


Рефинансирование — это … !?

Представьте, что вы взяли кредит или того хуже – ипотеку. Только разобрались со всеми нюансами, только настроили себя на долгие обязательства перед банком, как тот же банк (или другой, с этим разберёмся), предлагает вам сделать рефинансирование.

«Что-что?» - спросите вы. «Что это ещё такое и зачем мне эти лишние хлопоты!» Но не спешите! Не так страшен черт, как его малюют. Рефинансирование — это не то, что тянет у вас деньги из кармана. Если делать его правильно, то оно не позволит заплатить вам лишнее.

Что можно рефинансировать?

По сути, рефинансировать можно любые заёмные деньги – ипотеку, потребительский кредит и даже микрокредит, но это, если у человека всё очень грустно в финансовом плане.

Рефинансирование ипотеки выгодно всегда, - рассказывает гендиректор агентства недвижимости «Альтернатива» Константин Ананьев. - Косвенные расходы при кредитовании – это страховка. Она оплачивается раз в год. Каждый год смотрим, какая сумма осталась и непосредственно эта сумма страхуется. Уходя в другой банк, максимум, что теряется – страховка за часть года.

А что делать с потребительским кредитом? Как его рефинансировать? Например, если мы взяли кредит на пять лет, мы делаем страховку на весь срок кредитования и, если, спустя год, решили поменять банк, то нужно заново оплатить страховку на весь период кредитования. То есть получается, в первом банке страховка становится ненужной, но деньги вам никто не вернет.

«В потребительском кредитовании ориентировочно выгода начинается от 2 – 2,5%. Допустим, у вас кредит под 16%, вам предлагают 14% - это уже хорошо. Ощутимая выгода в ипотеке начинается от 2,5 – 3%», - считает Константин Ананьев.

Когда рефинансирование возможно

Кредитный договор, заключённый с банком, может иметь запрет на рефинансирование вообще или до определённого момента. К примеру, до истечения года с момента первой выплаты. В соглашении может быть запрет на досрочное погашение кредита, и тогда рефинансировать его не удастся. Кроме того, рефинансирование может быть невозможно по договору ипотеки, например, за 180 календарных дней до её окончания.

рефинансирование.jpg
Внимательно читаем текст договора перед подписанием: в соглашении может быть запрет на досрочное погашение заёмных средств.

Сложности с рефинансированием в разных банках

Любой человек, особенно тот, на котором «висит» кредит или ипотеки, хочет платить меньше.

Некоторые банки позволяют снизить ставку по кредиту, не уходя из своего банка. Для этого нужно не так много: исправно, без просрочки, платить не менее года и подать заявление в банк.

«Есть нюанс, который стоит иметь в виду ради своей же выгоды. Для того, чтобы вам разрешили написать заявление, разница между той ставкой, по которой вы брали ипотеку, кредит и той, что действует сейчас – должна быть не менее 3%. Если взяли под 13%, а сейчас 10%, то тогда есть вероятность, что снизят ставку. Не до действующей, конечно, а близко к ней, но всё равно чуть выше. Тут и банку выгодно, и клиент доволен», - говорит Константин Ананьев.

Процедура рефинансирования достаточно длительная. Но сейчас банки сокращают сроки, экономя время своих клиентов.

В Сбербанке, по данным самого финансового института, оформление рефинансирования занимает «в среднем две — три недели». При этом заявка на рефинансирование подаётся через сайт Домклик.

Процедура рефинансирования ипотеки

Шаг 1

Берёте справку в своём банке (сколько осталось платить), идёте в другой банк и подаёте комплект документов: паспорт, второй документ, трудовая книжка, справка с работы.

Банк, который будет рефинансировать, должен рассмотреть вас как заёмщика. Как правило, одобрение занимает около недели.

Шаг 2

Вы делаете повторную оценку своей квартиры, которая по-прежнему находится в залоге у первого банка. За это придётся заплатить от 2,5 до 5 тыс. рублей. Оценка занимает 2 - 3 дня. Потом с этим документом идёте во второй банк и ждёте одобрения рефинансирования.

«За это время мы освежаем выписку о том, сколько денег ещё должны, приносим её, подписываем кредитный договор. Один банк переводит деньги во второй. Мы идём в тот банк, берём справку, что деньги поступили, несём её в новый банк. А дальше наступает самое нудное – ожидание. Первый банк «подчищает хвосты», - рассказал Константин Ананьев.

деньги мобильный телефон 002.jpg
При рефинансировании ипотеки из-за продолжительности процедуры часто возникают "хвостики", которые необходимо оплатить.

При «подчистке» клиенты обычно натыкаются на разницу от 1 до 3 тысяч рублей. Этот «хвостик» нужно оплатить из своего кармана, а квитанцию принести в банк. Только после этого банк будет готов предоставить закладную – документ, подтверждающий, что квартира в залоге у банка.

Но тут часто возникают новые сложности. Небольшие финансовые институты хранят свои закладные в головных офисах в Москве. В этом случае закладные приходится заказывать, они приходят в течение пары недель. «Закладные ПАО Сбербанк хранятся в архиве Сбербанка в Калининграде и Санкт-Петербурге», - пояснили «Русскому Западу» в Калининградском отделении ПАО Сбербанк. Возможность быстрого получения закладной играет свою роль.

«В это время мы уже должны платить в новый банк, хотя окончательно это ещё не решилось. Должны передать закладную в банк, только после этого подписываем скорректированный график платежей и со следующего месяца начинаем спокойно платить. В лучшем случае вся процедура занимает месяц, в худшем – три», - оценивает руководитель «Альтернативы».

Бегать и делать всё самому или довериться юристу?

Конечно, если вы столкнулись с ипотекой, кредитом первый раз в жизни, к тому же оформили всё в некрупном банке, то «попасть» с рефинансированием можно надолго.

Если человек оказался в крупном банке, вполне реально самому все сделать месяца за полтора. По большому счёту юристы и риэлторы за это берут небольшие деньги – средняя цифра за рефинансирование по Калининграду 15 тыс. руб. Человек делает доверенность за 1 300 рублей, заказывает оценку, платит специалисту 15 тыс. руб. Юрист делает за вас всё остальное. И помните – у профессионалов всё, как правило, «схвачено», так что много времени это не займёт.

Аккредитованная фирма заводит заявку на рефинансирование на компьютере прямо из офиса, одобрение занимает два дня.

Одна константа — сумма долга

Рефинансирование может означать экономию не только денег, а и времени. В зависимости от того, что вы выберете.

Вы взяли ипотеку в банке А на 30 лет под 13%, ежемесячный платеж составляет 15 тысяч рублей. Вы решили оформить рефинансирование в банке Б, где сейчас актуальная ставка 10%.

Человек сам выбирает: оставить тот же срок, но уменьшить платёж или же уменьшить срок (например, до 22 - 24 лет), а платеж подогнать под тот, что есть.

Можно комбинировать эти методы: сделать так, что платёж подгоняется не под 15 тысяч рублей, а под 14 тысяч рублей в месяц, а срок – не под 22 года, а под 25 лет. Уходя в новый банк, все эти условия моделируются с нуля. У нас только одна константа: сумма нашего долга», - говорит гендиректор агентства недвижимости «Альтернатива» Константин Ананьев.

Подводные камни

Рынок жилья не постоянен и похож на кардиограмму: то падает, то взлетает. Бывали случаи, когда человек в период кризиса брал квартиру в ипотеку под большой процент. Например, однокомнатную квартиру за 2,5 млн руб. под 15%. Сейчас ставка может и составлять 10%, да и человек готов перекредитоваться, но банку он должен 1,8 млн руб., а рыночная стоимость его квартиры теперь составляет 1,5 млн. руб.

Получается, что долг превышает реальную рыночную стоимость квартиры на данный момент. И вот в таких случаях человек сталкивается с проблемами на этапе оценки. Впрочем, в Сбербанке «Русскому Западу» пояснили, что банк рефинансирует до 80% от рыночной (оценочной) стоимости объекта. Банк получает также и отчёт об актуальной оценке залога.

IMG_0175.JPG
Стоимость квартиры может упасть, а с ней и залоговая стоимость. Но, как правило, это не влияет негативно на положение клиента.

Выгоднее делать ипотеку и рефинансирование в одном банке?

Если это крупный банк, то да, выгоднее. Вы изначально уже пришли в крупный банк и зачем из него куда-то уходить. Что может толкнуть из него уйти? Изменение процентов в вашу пользу. Это делается простым заявлением, вы экономите на оценке, бережёте свое время.

К сожалению, есть те категории граждан, которым могут отказать в оформлении кредита, ипотеки и, соответственно, рефинансировании.

«Был в моей практике такой случай. А этот крупный банк не работает с нерезидентами России, а мой клиент как раз был гражданином Белоруссии. Он уже 20 лет живёт в Калининграде, имеет вид на жительство, официально работает на хорошей должности, у него есть свое юрлицо, но банк не мог дать ему кредит из-за внутренних правил, - рассказал Константин Ананьев. – Человек был вынужден уйти в другой банк, который, кстати, устроил даже выездную проверку в его дом, но всё же позже одобрил ипотечный кредит на два с лишним миллиона».

Гендиректор «Альтернативы» советует по возможности уходить из маленьких в крупные банки, где одним заявлением можно снизить процентную ставку и где больше вероятность, что всё решится положительно.

Выгода банкам от рефинансирования?

Ответ прост – это возможность удержать клиента. Если банк не будет снижать ставки и ничего не предложит клиентам, то они просто уйдут в другой банк. Конкуренция только растёт.

Крупные банки разрабатывают инструменты удержания клиентов, а некрупные порой лишь создают помехи, проблемы клиентам, надеясь, что те не станут разбираться, занимать время и, соответственно, передумают уходить в другой банк.

Сбербанк, например, даёт такую возможность. При этом снижение ставки по ипотеке нельзя напрямую назвать рефинансированием ипотеки. Финансовый институт идёт навстречу клиенту. Как говорят в банке, клиент может подать заявку на снижение выплат по ипотеке практически в один клик.

Требования к тем, кто хочет оформить кредит/ипотеку

Условия практически схожи во всех банках как на ипотечный, так и на потребительский кредиты:

- это должен быть совершеннолетний гражданин (для девушек от 18 лет, для юношей, как правило, от 21 года);

- у мужчин до 27 лет могут спросить военный билет;

- подтверждение дохода: справка по форме банка или 2-НДФЛ;

- второй документ, удостоверяющий личность (водительское удостоверение, СНИЛС и т. д.);

- паспорт гражданина РФ;

- срок работы на последнем месте. Для потребительских кредитов это 4 - 6 месяцев, для ипотеки – за последние пять лет нужно официально проработать не меньше года.

Существуют специальные программы, позволяющие ускорить процесс одобрения кредита. Если у человека большой первоначальный взнос – 30 - 40% - то его заявление могут рассмотреть всего по двум документам: паспорту и СНИЛСу, например.

DSC02824.JPG
Требования к тем, кто хочет рефинансировать ипотеку, такие же, как и к тем, кто хочет её взять.

С тем, кто работает неофициально, приходится сложнее всего. Этим людям нужно, как правило, накопить 30 - 40% первоначального взноса, либо идти в некрупные лояльные банки, где можно справкой от работодателя подтвердить свою занятость.

В банках не стремятся разнообразить требования к клиентам. Например, в том же Сбербанке для рефинансирования ипотеки необходимо соответствовать ровно тому же стандартному набору условий, что заёмщику по жилищным кредитам.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку?

По словам гендиректора агентства недвижимости «Альтернатива» Константина Ананьева, раньше рефинансирование военной ипотеки было в принципе невозможно. Сейчас же этот вопрос активно обсуждается.

Как рассказали «Русскому Западу» в Калининградском отделении ПАО Сбербанк, при увольнении из армии заёмщик становится должником по обязательствам гражданской ипотеки. «Процентная ставка не меняется», - уточнили в банке.

Рефинансирование обычных кредитов

Здесь лучше объяснить, как говорится, на пальцах. Представьте, что вы взяли в кредит 1 млн руб. на пять лет. Вы платили исправно два года, и у вас остался долг в 600 тыс. руб.

Когда мы хотим взять новый кредит под рефинансирование, то мы выбираем – взять его на оставшиеся три года, на меньший/больший срок. Меньший срок – больше платёж, больший срок – меньше платеж.

Сбербанк в этом плане впереди планеты всей. Их портал Домклик очень удобен для работы. Пришёл человек на консультацию, я зашел на Домклик, вбил в калькулятор данные клиента, и мы сразу видим, какой минимальный доход нужен человеку под кредит, какая будет процентная ставка и так далее, - говорит Константин Ананьев. - Отталкиваясь от этой же заявки, на Домклик я могу создать личный кабинет клиента, в который загружаются все документы на одобрение, объект на одобрение, где он видит всю историю своего кредита или ипотеки.

Важно! Рефинансирование невозможно делать до бесконечности, есть ограничения банка по вашей финансовой состоятельности.

Что нужно от созаёмщика при рефинансировании

Нужно помнить, созаёмщик – это человек, который владеет квартирой, взятой в ипотеку, наравне с вами, и при рефинансировании он также будет фигурировать. На нём «висит» доля квартиры, а банк не может взять в обременение долю, только целый объект и, соответственно, созаёмщик должен изъявить согласие и подписать документы. С этим проблемы бывают достаточно редко. Потому что часто основной заёмщик и созаёмщик – родственники и платят за ипотеку вместе.

Рефинансирование ипотеки на практике

Калининградка Наталья взяла в некрупном банке ипотеку на 30 лет под очень большую ставку – на тот момент она составляла 13%. Исправно платила на протяжении пяти лет по 17 тысяч рублей в месяц.

Перекредитование в банке заняло два с небольшим месяца, и основное время заняла не сама процедура, а ожидание – закладная банка находилась в Москве.

«Пока мы её ждали, подошёл срок замены паспорта в связи с достижением 45 лет – сама не очень удачное время выбрала для рефинансирования, - рассказала «Русскому Запад» Наталья. - Сетую на собственную невнимательность. Зато после рефинансирования мой срок выплат по ипотеке сократился на 8 лет. Платёж оставила тот же – 16 990 руб., для меня он комфортен».

Или вот другая история. Дмитрию чуть больше 30 лет, в Калининграде живёт 10 лет, но своим жильём за это время не обзавёлся. В январе 2017 года мужчина обратился в агентство недвижимости «Альтернатива», где ему подобрали квартиру и помогли оформить ипотеку. Оформляли её в Сбербанке. Квартира изначально стоила 2,2 млн руб. У банка Дмитрий занял 1 425 000 руб. Ипотека на 30 лет со ставкой 13% годовых обходилась в 15 759 руб. в месяц.

«Я исправно всё платил, даже были досрочные погашения на сумму более 100 тысяч рублей. В начале 2018 года гендиректор «Альтернативы» Константин Ананьев предложил сделать рефинансирование. Узнали в банке, что ставку понизили до 11,9%, - рассказал заёмщик «Русскому Западу». -Только со сроками прогадали – первый раз пришли буквально на несколько дней раньше, чем положено, и мне отказали. Когда уже точно прошёл год, пришли оформлять документы и оказалось, что тогда только ввели возможность подавать электронные заявления, что мы и сделали».

Константин Ананьев помог Дмитрию завести личный кабинет, нажал несколько кнопок, написал комментарий, и всё. Процесс был запущен.

Буквально в течение двух недель пришёл ответ в личный кабинет, плюс отзвонился менеджер. Мне предложили прийти в любое отделение Сбербанка и получить актуальный график платежей», - поделился мужчина.

После рефинансирования ежемесячный платеж у Дмитрия стал 13 314 рублей, а срок погашения он уменьшать не стал.

«В марте 2019 года планирую ещё раз подавать документы на перекредитование», - добавил калининградец.

IMG_0171.JPG
При рефинансировании ипотеки главное - понять, сохранится ли текущая платёжеспособность. Исходя из этого можно уменьшить срок выплаты или размер самого ежемесячного платежа.

В самом крупном кредитном учреждении страны клиенты немного чаще сокращают срок выплат, нежели уменьшают размер платежа с сохранением срока. По данным ПАО Сбербанк, соотношение между первыми и последними три к двум. То есть, 60% всё-таки делают выбор в пользу сокращения срока, что придаёт им больше жизненного оптимизма.

Влияет ли банк на принятие решения? В Сбербанке «Русскому Западу» честно ответили: клиент должен посмотреть на свою текущую платёжеспособность и понять, насколько комфортен для него платёж. Если с этим нет проблем, то зачем что-то менять?!

Можно ли рефинансировать микрозайм?

Микрокредитные организации, как правило, предоставляют микрозаймы под проценты, в разы отличающиеся от обычных банковских. По логике у любого заёмщика должно напрашиваться желание рефинансировать такой кредит. Но здесь возникают нюансы.

«Микрофинансовые организации чаще всего предлагают своим заёмщикам три типа микрозаймов, - прокомментировал «Русскому Западу» Сергей Седов, генеральный директор сервиса онлайн-займов «Робот Займер». - «Займ до зарплаты», «Потребительский микрозайм» и «Займы под залог». В первом случае объём займа - до 30 тысяч рублей на срок до 30 дней. Его, как правило, выплачивают единовременно в конце срока действия договора. Рефинансировать такие займы не имеет смысла по причине небольшой суммы к возврату даже с начисленными процентами».

Если займ до зарплаты не удаётся выплатить, то заёмщику проще пойти к кредитору с просьбой о пролонгации или реструктуризации, то есть, выплаты в рассрочку.

В случае потребительского микрозайма на объём свыше 30 тысяч рублей, срок его выплаты может составлять от месяцев до нескольких лет.

В этом случае рефинансирование может иметь смысл, но, как правило, банки не занимаются рефинансированием микрозаймов, - рассказал Сергей Седов. - Поэтому, если хочется заменить заём в МФО банковским кредитом, то есть возможность взять кредит и погасить микрозайм самостоятельно, официально не используя процедуру рефинансирования.

При этом, правда, по словам Сергея Седова, надо понимать, что банк увидит долговую нагрузку на потенциальном клиенте. Не исключено, что это послужит причиной отказа — «если банк сочтёт данное обязательство перед МФО слишком крупным».

Займы под залог недвижимости или автомобиля в микрофинансовых организациях достигают 1 млн рублей и более. Рефинансирование в этом случае чаще является исключением, чем правилом. «При самостоятельном кредитовании в банке с целью выплатить заём в МФО проблема та же, что и у «потребительского микрозайма»: из-за уже имеющейся долговой нагрузки в кредитовании могут отказать», - отметил Сергей Седов.

Представители микрофинансовых организаций советуют в любом случае сначала обратиться к первому кредитору.

деньги для всех.jpg
Если клиент просрочил платёж в МФО, то как он может претендовать на кредит в банке?!

«МФО значительно чаще, чем банки, делают шаги навстречу своим заёмщикам и достаточно часто соглашаются на реструктуризацию задолженности (выплату её в рассрочку), пролонгацию договора (продление), а в некоторых случаях - и на приостановку начисления процентов, если будет достигнута договоренность с заемщиком о сроках выплаты долга», - рассказал Сергей Седов.

Если клиент допустил просрочку исполнения обязательств в микрофинансовой организации, задаются вопросом в Сбербанке, то как можно оценить его способность рефинансирования?! К тому же банк рефинансирует только кредиты. И непогашение вовремя обязательств перед МФО существенно влияет на кредитную историю и «как следствие, на одобрение самого кредита».

Рефинансирование на государственном уровне

Снижение долговой нагрузки — удел не только частных компаний и физических лиц. Министерство финансов Калининградской области за 2014 — 2017 годы за счёт рефинансирования банковских кредитов сократило расходы областного бюджета на обслуживание заимствований на 194 млн рублей.

Как сообщил «Русскому Западу» министр финансов Калининградской области Виктор Порембский, в 2018 — 2020 годах министерство заключило контракты на привлечение кредитов на 6 млрд рублей по ставке 7,2% годовых, на 5 базисных пунктов ниже действующей ключевой ставки ЦБ РФ.

Муниципалитеты Калининградской области, по данным министерства, смогли рефинансировать займы, взятые по ставке от 10,5 до 13,9% годовых. Ставки по вновь привлекаемым кредитам — от 7,7% до 8,25%.

В рамках государственной поддержки семей с детьми с 2018 года в Калининградской области действуют программы ипотечного кредитования и рефинансирования ранее полученных кредитов по льготной ставке в 6%. Можете ли вы получить такую ставку, можно узнать на сайте министерства финансов региона.

(с) ИА Русский Запад/Анна Михайлова

(0)
Опрос
  • Будете ли Вы сминать пластиковые бутылки и кидать их в специальный контейнер для пластика?


Проголосовало 24784 человек Проголосуй, чтобы узнать результаты