Долевое строительство: новые препятствия на пути к дешёвому и комфортному жилью

Закон обязывает застройщиков страховать свою гражданскую ответственность перед дольщиками. А страховщики не хотят заниматься высокорисковым видом страхования. Законодательные нововведения только ухудшили ситуацию. Что делать строительным компаниям?

Обеспечить защиту дольщиков при покупке жилья пытаются с тех пор, как появилось само долевое строительство. В 2005 году приняли закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Впоследствии в него вносили поправки, но так и не смогли дать гарантий возврата вложенных средств частным инвесторам, то есть тем, кто вложил свои деньги в строительство жилья, а не купил уже построенное.

Появившееся с 1 января 2014 года обязательное страхование застройщиков также не решило этой проблемы. До недавнего времени многие застройщики заключали договоры страхования не с теми организациями, которые способны обеспечить возврат денег в случае прекращения стройки или банкротства строительной компании, а с другими страховщиками, у которых стоимость страховки самая низкая.

РЕШЕНИЕ?

1 октября 2015 года в силу вступили поправки к закону «Об участии в долевом строительстве», согласно которым ужесточились требования к страховщикам. Поправки были инициированы группой депутатов Государственной Думы РФ во главе с известным защитником прав дольщиков Александром Хинштейном.

Теперь, чтобы страховать долевое строительство, объём собственных средств страховой компании должен составлять один миллиард рублей (ранее - 400 миллионов рублей), а уставной капитал - не менее 120 миллионов рублей. На сегодняшний день под данные требования подходят только 20 компаний, устойчивость которых определяется Центробанком РФ. Список, разумеется, может быть расширен при поступлении новых заявок от страховщиков.

В случае отзыва лицензии у страхователя застройщик обязан в течение 15 дней перезаключить договор с другой страховой компанией. Страховаться будет риск невыполнения застройщиком обязательств перед дольщиком по передаче квартиры. Основанием для выплаты послужит решение суда о признании строительной компании банкротом или по иску дольщика об обращении взыскания на земельный участок, где ведётся строительство. В таких случаях страховщик обязан выплатить будущему владельцу жилья полную стоимость квартиры, указанную в договоре долевого участия. Штрафные санкции страховка не покрывает. Также застраховать ответственность строительная компания может в Обществе взаимного страхования (ОВС), филиалы которого работают по всей стране.

МЕХАНИЗМЫ НЕ ПРОДУМАНЫ

Более жёсткими требованиями к страховщикам власти надеются защитить дольщиков. Другими словами, при худшем раскладе - вернуть им вложенные средства. Однако уже спустя месяц после введения поправок становится понятно, что закон требует как минимум серьёзных доработок, поскольку очередное нововведение только усложняет работу строительных компаний.

«В юстиции договора долевого участия нам не подписывают, так как страховая компания, с которой наша фирма сотрудничала ранее, не входит в список ЦБ РФ. Сейчас мы в поисках адекватных условий страхования. К примеру, в ВТБ нам ответили, что оформят страховку только в том случае, если жилой дом построен на 70%, в ВСК - если объект достроен на 90%», - отмечает генеральный директор строительной компании «СитиСтрой» Владимир Алексин.

«Сегодня на рынке страхования долевого строительства реально работают только три страховщика. Мы уже 1,5 месяца ждём, пока нам оформят страховку», - подчеркивает заместитель генерального директора компании «Чистоград» Александр Сергеев.

Большинство страховых компаний, включенных в список Центробанка, не хотят даже связываться с этим рынком. Если говорить про ОВС, то застройщиков пока пугает указанная на их сайте «солидарная ответственность всех членов» как залог исполнения страховых обязательств. Сумма членского взноса в общество резко выросла с 500 тысяч до 1 миллиона рублей. Не внушает доверия и то обстоятельство, что ОВС никаким образом не ранжирует своих членов на порядочных и плохих застройщиков.

По прогнозам «Эксперт РА», объём рынка страхования гражданской ответственности застройщиков в 2014 - 2015 годах составит 5-8 млрд рублей в год. Несмотря на такой потенциал, даже самые крупные страховщики не готовы осваивать этот рынок. «Страховщики не хотят заниматься страхованием долевого строительства из-за непрозрачности этой отрасли, а значит, и невозможности адекватно оценить риски. В свою очередь, плохая оценка риска ведёт за собой невозможность перестраховать такие объекты. А значит, страховщик должен иметь колоссальные собственные средства, чтобы взять такой риск на собственное удержание. Понятно, что при таком раскладе любой страховой случай влечёт за собой многомиллионные выплаты. А реально подобные риски могут взять только крупнейшие игроки (даже не из топ-10). Поэтому, пока не будет прозрачности в сфере долевого строительства, никто не хочет влезать в эту историю», - отмечают в пресс-службе одной из крупнейших страховых компаний.

Многие эксперты рынка отмечают повышение ставки по страхованию договоров долевого участия, что в ближайшее время может привести к удорожанию стоимости жилья. До вступления поправок в закон они были на уровне 0,3-0,9% от стоимости квартиры, сегодня - 1,5-2%.

«Если раньше стоимость страховки составляла 8-12 тысяч руб., то сегодня - от 30 до 50 тысяч рублей. И, как правило, эти дополнительные расходы ложатся на плечи покупателя», - подчеркивает заместитель директора «Ремжилстрой» Евгений Афанасьев.

Некоторые строительные компании уверены, что если не ввести временный мораторий на норму, то рынок этой отрасли просто встанет.

«Мы писали письма в Министерство строительства РФ с просьбой оказать поддержку, но ответа до сих пор не получили. Дошли даже до того уже, что если сейчас дольщик, успевший получить квартиру до вступления в силу закона, захочет перепродать своё жилье, то и ему придётся переоформлять договор страхования. В настоящее время большинство строек в Калининграде приостановлено, застройщики не знают, что делать. Если так пойдёт и дальше, то в скором времени бетонные заводы и компании, занимающиеся продажами строительных материалов, объявят себя банкротами», - рассказывает Владимир Алексин.

МИНСТРОЙ -  ДОЛЬЩИКАМ: СТРАХУЕМ САМИ

В ответ на все письма и жалобы Министерство строительства РФ предлагает дольщикам самим позаботиться о своем жилье и взять на себя риски недостроя. 11 ноября соответствующие поправки к закону были направлены первому вице-премьеру Игорю Шувалову. Об этом сообщает «Коммерсант».

Новая схема примерно такова: дольщик оплачивает строительной компании стоимость, пока ещё не видимой квартиры и сам страхует свои риски по невыполнению обязательств застройщика. Договор страхования можно будет заключить с теми же страховыми компаниями, список которых опубликован на сайте ЦБ РФ. Если страховой случай наступит, дольщику вернут деньги исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра в конкретном регионе. При этом, если мы говорим о защите рисков дольщиков, на застройщиков они повлиять никак не могут. В настоящее время новый законопроект уже разослан по всем профильным ведомствам и находится на согласовании.

Обеспечить защиту дольщиков - дело, конечно же, хорошее. Но для начала желательно доработать существующие законы в этой области, исправить недостатки, а не придумывать нововведения и рассчитывать, как у нас принято в стране, на авось.